임대차 계약 중 생긴 분쟁, 주택인지 상가인지부터 나눠 봅니다

지금 어떤 상황인가요?

• 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절해요거절이 정당한지 확인하는 방법과 나중에 할 수 있는 청구
• 월세·보증금을 올려 달래요갱신 때 5% 상한과 새 계약의 차이
• 누수·곰팡이가 생겼어요수리 요구, 월세 감액, 손해배상 순서
• 계약금을 넣었는데 취소하고 싶어요계약금 포기로 해제할 수 있는 때와 돌려받는 경우
• 상가 인테리어를 다 철거하래요원상복구 범위를 정하는 기준과 증거
• 권리금 계약이 틀어졌어요새 임차인과의 권리금 계약 해제·반환
• 재건축한다며 상가 갱신을 거절해요재건축 사유로 거절할 수 있는 요건
• 관리비·장기수선충당금이 문제예요내역 공개 요구와 돌려받을 수 있는 돈

주택과 상가, 이렇게 다릅니다

분쟁을 푸는 경로

1. 계약서·연락 정리적용 법(주택·상가), 계약 기간, 특약, 주고받은 통지의 날짜를 확인합니다.
2. 내용증명요구 내용과 근거, 기한을 기록이 남는 방법으로 보냅니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다 민법 제111조.
3. 분쟁조정위원회차임·기간·보증금·수선 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다 주택임대차보호법 제14조.
4. 소송조정이 되지 않으면 손해배상·차임·원상회복비 등을 소송으로 청구합니다.

임대차분쟁 절차 안내

• 임대차분쟁 한눈에 보기분쟁 유형별 적용 법과 협의·조정·소송 중 어디서 풀지 한 표로
• 주택임대차분쟁조정위원회신청부터 60일 안 처리, 조정안은 14일 안 서면 수락, 집행력까지
• 상가건물임대차분쟁조정위원회권리금 분쟁까지 조정 대상, 절차·효력은 주택 조정위원회 규정을 준용
• 주택 계약갱신요구권만료 6~2개월 전에 1회 요구, 2년 연장, 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
• 상가 계약갱신요구권(10년)만료 6~1개월 전 요구, 최초 기간 포함 10년, 3기 연체 등 8가지 거절 사유
• 차임·보증금 증액 상한주택 20분의 1, 상가 100분의 5, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 청구 못 함
• 묵시적 갱신(자동 연장)기한 안에 통지가 없으면 주택 2년·상가 1년 연장, 임차인은 해지 통지 3개월 뒤 종료
• 원상회복 의무의 범위기준은 새것이 아니라 임대 당시 상태, 범위는 계약과 입주 때 기록으로 갈림
• 수선의무와 필요비·유익비쓰는 데 필요한 상태 유지는 임대인 몫, 필요비는 바로·유익비는 종료 때 청구
• 상가 권리금 회수기회 보호만료 6개월 전부터 종료까지 보호, 배상은 둘 중 낮은 권리금이 한도·3년 안 청구
• 계약서 특약의 효력법을 어겨 임차인에게 불리한 특약은 무효, 민법 제652조가 열거한 조문 정리
• 임대차 소송의 종류와 관할피고 주소·부동산 소재지 법원, 소가 5억 원 넘으면 합의부, 3,000만 원 이하는 소액
• 전대차(재임대) 규칙임대인 동의 없는 전대는 해지 사유, 동의받은 전차인은 임대인에게 직접 의무

상황별 대응

• 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절할 때실거주 증명은 임대인 몫, 나간 뒤에도 확정일자 정보로 새 임대 확인
• 실거주한다더니 다른 사람에게 세를 놓았을 때환산월차임 3개월분·차액 2년분·실제 손해 중 큰 금액을 청구
• 월세·보증금을 올려 달라고 할 때주택은 계약 중·갱신 때 20분의 1 상한, 1년 안 재증액 불가
• 월세를 깎아 달라고 하고 싶을 때부담 감소·경제사정 변동이면 감액청구, 1년 제한·상한은 증액에만
• 누수·곰팡이 등 하자가 생겼을 때쓰는 데 지장 주는 하자는 임대인이 수리, 안 하면 비용·감액·배상 청구
• 윗집에서 물이 샐 때설비 하자는 윗집 점유자 먼저, 주의를 다했으면 소유자가 배상
• 계약금 넣고 계약을 취소하고 싶을 때이행 착수 전이면 계약금 포기·배액 상환으로 해제, 가계약금은 성립부터
• 상가 인테리어 원상복구 다툼기준은 내가 넘겨받은 상태, 전 임차인 시설은 인수 경위와 계약 문구로 갈림
• 관리비·장기수선충당금 분쟁장기수선충당금은 소유자에게서 걷는 돈, 아파트 관리비는 항목별 공개·장부 열람 가능
• 재건축 이유 상가 갱신 거절계약 때 구체적 고지·안전사고 우려·다른 법령, 세 경우만 재건축 거절 사유
• 상가 3기 연체 해지 통보(임차인)해지는 통보 당시 3기 연체여야, 연체한 사실만으로도 갱신·권리금은 막힐 수 있음
• 임대인이 허락 없이 들어올 때계약 중 점유자는 임차인, 소유자라도 무단 출입은 주거침입이 문제 될 수 있음
• 신·구 임차인 권리금 계약 분쟁독촉해도 약속을 안 지키면 해제, 속았다면 취소 — 받은 권리금은 돌려줘야
• 시설비(유익비) 청구유익비는 가치 증가가 남아야, 원상복구 특약은 포기로 볼 수 있음, 반환 뒤 6개월 안

자주 묻는 질문

질문 하나에 답 하나로 짧게 정리했습니다.

• 1년 계약해도 2년 살 수 있나요주택은 2년 미만 계약도 2년으로 보고, 상가는 1년이 최소
• 갱신요구로 연장한 뒤 중간에 나가기주택은 언제든 해지 통지, 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력
• 계약서 없이 말로 한 임대차말로 한 계약도 유효, 대항력은 생기지만 확정일자는 계약서가 필요
• 새 집주인의 실거주 갱신 거절집을 산 사람도 거절 기간 안이면 실거주를 이유로 거절 가능
• 보일러·전등 고장 수리비는 누가쓰는 데 지장이 있는 고장은 임대인, 손쉽게 고치는 사소한 것은 세입자
• 권리금을 임대인에게 돌려받을 수 있나요권리금은 다음 임차인에게서 회수, 임대인이 방해하면 손해배상
• 집주인이 집을 팔면 알려야 하나요알릴 의무 조문은 없지만 계약은 새 주인에게 그대로 이어짐
• 전 세입자가 안 낸 관리비새 세입자가 떠안는다는 조문은 없음, 입주 전 정산 확인이 핵심
• 상가 10년이 지나면 무조건 나가야 하나요갱신요구권은 끝나도 합의 갱신 가능, 권리금 회수기회 보호는 유지
• 월세를 밀린 적이 있으면 갱신 거절?주택 2기·상가 3기 차임액에 이른 연체 '사실'이 있으면 거절 사유
• 임대관리업체가 돈을 가로챘다면집주인은 위임·불법행위 책임 청구, 세입자는 업체의 수령 권한부터 확인
• 밀린 월세 청구 소송, 다툴 수 있는 것금액 대조, 사용 못 한 부분, 상계, 3년 소멸시효를 차례로 확인

사건을 직접 맡는 변호사

글마다 법령 기준일과 근거 조문을 적고, 조문은 국가법령정보센터 원문으로 연결합니다. 변호사 소개 자세히 보기

화윤이 처리한 임대차 사건

• 권리금 반환 청구, 대법원에서 승소 확정권리금
• 실거주 갱신거절이 아니었는데 손해배상을 청구한 전 임차인, 청구 전부 방어손해배상
• ○○ 편의점 원상회복 사건 승소원상회복 · 손해배상
• 카페 천장 누수 피해 손해배상 승소손해배상
• 특약 불이행으로 임대차 계약금 반환 전부 승소계약금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다. 임대차 사건 전체 보기

많이 묻는 질문

집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했는데 다른 사람이 들어왔어요.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 세놓으면, 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다 주택임대차보호법 제6조의3 제5항. 손해액은 법이 정한 계산 방법 중 큰 금액입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제6항. 자세히 보기

갱신할 때 월세를 얼마까지 올릴 수 있나요?

주택은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없고 주택임대차보호법 제7조 제2항, 상가는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘을 수 없습니다 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조. 자세히 보기

상가 계약 10년이 지나면 권리금도 못 받나요?

갱신요구권은 전체 10년 안에서만 쓸 수 있지만 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항, 갱신을 요구할 수 없게 된 뒤에도 권리금 회수기회 보호는 적용된다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2017다225312 판결). 자세히 보기

계약서에 "수리는 모두 세입자가 한다"고 썼어요.

임대인은 계약 기간 동안 세입자가 쓰는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있고 민법 제623조, 주택임대차보호법을 위반해 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다 주택임대차보호법 제10조. 어느 범위까지 특약이 유효한지는 고장의 크기와 문구에 따라 달라집니다. 자세히 보기

상담 내용이 외부에 알려지지 않나요?

변호사는 직무상 알게 된 비밀을 누설할 수 없습니다 변호사법 제26조.

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