상가 임대차 분쟁, 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무엇을 조정받을 수 있나요?

신청할 수 있는 분쟁

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 임대차 분쟁을 심의·조정합니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제1항. 주택 조정위원회와 가장 큰 차이는 권리금 분쟁이 대상에 들어 있다는 점입니다.

어디에 신청하나요?

조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 한국부동산원 지사·사무소에 있고, 시·도가 따로 둘 수도 있습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제1항. 법 조문에는 한국부동산원의 옛 이름인 한국감정원으로 적혀 있습니다. 기관별 관할구역은 상가건물 임대차보호법 시행령 별표 2에 정해져 있습니다 상가건물 임대차보호법 시행령 제9조.

신청은 상가건물이 있는 지역을 관할하는 위원회에 합니다. 상가 조정위원회에 주택 규정이 준용되기 때문에, 주택이 있는 지역의 위원회에 신청하도록 한 조문이 상가건물에 그대로 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제21조 주택임대차보호법 제21조 제1항. 임대인과 임차인 중 누구든 분쟁의 당사자면 신청할 수 있습니다. 수수료와 신청 서식은 신청할 위원회에 확인하세요.

신청 전에 준비할 자료

신청서에는 당사자, 신청 취지, 분쟁 내용을 적고 증거가 있으면 함께 냅니다. 상가 분쟁에서는 다음 자료가 쟁점을 정리하는 데 쓰입니다.

• 공통: 임대차계약서와 특약, 사업자등록 자료, 차임·관리비 이체 내역, 주고받은 문자와 내용증명
• 차임 증감: 증액이나 감액을 요구한 날짜와 금액, 최근 증액 시점(1년 제한 확인용) 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항
• 권리금: 신규임차인과 맺은 권리금 계약서, 신규임차인을 임대인에게 소개한 날짜와 방법, 임대인이 거절한 이유가 드러난 기록
• 수선·원상복구: 하자나 시설 상태를 찍은 날짜별 사진, 수리 견적서와 영수증

주택 조정위원회 규정을 준용하는 부분

상가건물 임대차보호법은 조정위원회에 대해 따로 정한 것 외에는 주택임대차보호법 제14조부터 제29조까지를 준용합니다 상가건물 임대차보호법 제21조. 그래서 상가 조정에도 아래 기준이 적용됩니다. 절차의 단계별 설명은 주택임대차분쟁조정위원회 글에 자세히 정리했습니다.

환산보증금이 큰 상가라면 먼저 확인하세요

조정위원회는 "이 법의 적용을 받는" 상가 임대차 분쟁을 다룹니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제1항. 그런데 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역 기준을 넘는 상가에는 법의 일부 규정만 적용되고, 그렇게 적용되는 규정 목록에는 갱신요구권과 권리금 보호 규정이 들어 있지만 조정위원회 규정(제20조)은 들어 있지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항.

따라서 환산보증금이 기준(서울 9억 원)을 넘는 상가라면 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 신청 전에 관할 위원회에 신청할 수 있는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 신청이 어렵다면 법원 조정이나 소송을 검토합니다.

조정 중에도 상가 기한은 따로 지켜야 합니다

조정을 신청했다고 해서 법이 정한 기한이 멈춘다고 단정할 수 없습니다. 상가 분쟁에서 자주 걸리는 기한은 다음과 같습니다.

• 갱신 요구: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항. 차임을 두고 조정 중이더라도 갱신 요구 의사는 이 기간 안에 따로 분명하게 보내 두세요.
• 권리금 회수기회: 임대인의 방해 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항. 신규임차인을 주선하는 일은 조정과 별도로 이 기간 안에 진행해야 합니다.
• 권리금 손해배상 시효: 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 사라집니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항.

권리금 분쟁의 요건과 배상 한도는 상가 권리금 회수기회 보호, 갱신 거절 사유는 상가 계약갱신요구권에서 다룹니다.

조정이 맞는 분쟁과 법원이 나은 분쟁

• 조정이 맞는 경우: 월세 인상 폭, 수리비 분담, 원상복구 범위처럼 금액을 조율할 여지가 있고, 상대방도 대화할 생각이 있는 분쟁. 위원회는 현장과 자료를 조사할 수 있어 사실관계 정리에도 도움이 됩니다 주택임대차보호법 제24조.
• 법원이 나은 경우: 상대방이 처음부터 응하지 않겠다는 분쟁, 이미 소송이나 법원 조정이 진행 중인 분쟁(각하 사유입니다) 주택임대차보호법 제21조 제3항, 판결로 권리를 확정해야 하는 분쟁.

자주 묻는 질문

권리금 분쟁도 조정위원회에 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 상가 조정위원회의 심의·조정 대상에 권리금에 관한 분쟁이 명시돼 있습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제5호. 주택 조정위원회에는 없는 항목입니다.

조정안을 받고 생각할 시간은 얼마나 있나요?

조정안을 통지받은 날부터 14일입니다. 이 기간 안에 서면으로 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다 상가건물 임대차보호법 제21조 주택임대차보호법 제26조 제2항.

조정서만으로 강제집행할 수 있나요?

돈의 지급이나 건물 인도에 관해 강제집행을 승낙하는 내용이 조정서에 적혀 있으면 집행권원과 같은 효력이 있습니다 주택임대차보호법 제26조 제4항 주택임대차보호법 제27조. 그런 내용이 없으면 합의가 성립한 것에 그칩니다.

임대인이 조정에 응하지 않으면 끝인가요?

조정 신청은 각하되지만 주택임대차보호법 제21조 제3항, 법원에 조정을 신청하거나 민사조정법 제2조 소송을 낼 수 있습니다.