집주인이 "직접 들어와 살겠다"며 갱신을 거절하면 나가야 하나요?

먼저 날짜를 확인합니다

실거주 거절이 문제 되려면 세입자가 기간 안에 갱신을 요구했어야 합니다. 갱신 요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 한 번만 쓸 수 있으며 갱신되는 기간은 2년입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제2항. 요구권의 자세한 내용은 주택 계약갱신요구권에 정리했습니다.

• 내가 갱신을 요구한 날: 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법이었는지 확인합니다. 갱신 요구는 임대인에게 도달해야 효력이 생깁니다 민법 제111조 제1항.
• 임대인이 거절한 날과 이유: "실거주"라는 이유가 글로 남아 있는지 봅니다. 나중에 손해배상을 청구할 때 거절 사유가 실거주였는지가 출발점이 됩니다.
• 누가 들어와 산다고 했는지: 조문이 인정하는 사람은 임대인과 그 직계존속·직계비속(부모·자녀 등)입니다. 형제자매는 조문에 들어 있지 않습니다.

"실제로 살 계획"은 임대인이 증명해야 합니다

임대인이 실거주하겠다고 말하기만 해서 거절이 정당해지는 것은 아닙니다. 대법원은 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 증명책임이 임대인에게 있고, 단순히 그런 의사를 밝혔다는 사정만으로 곧바로 인정할 수는 없다고 했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 법원이 함께 보는 사정은 다음과 같습니다.

• 임대인의 지금 주거 상황, 임대인이나 가족의 직장·학교
• 실거주하려는 마음을 먹게 된 경위와 갱신 거절 전후의 사정
• 실거주 의사와 어긋나는 말이나 행동이 있었는지
• 지금 사는 곳에서 이 집으로 옮기려는 준비를 했는지

이 사건에서는 임대인 쪽이 계약 만료 전에는 본인과 배우자·자녀가 살겠다고 했다가 소송에서는 본인 또는 부모가 살겠다고 주장하는 등 말이 달라졌고, 대법원은 갱신 거절이 적법하다고 본 원심을 파기했습니다. 그러니 임대인에게 누가, 언제부터 들어와 사는지를 글로 물어보고 답을 보관해 두세요.

집을 산 새 주인이 거절하는 경우

집을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받습니다 주택임대차보호법 제3조 제4항. 대법원은 세입자가 이미 갱신을 요구했더라도, 지위를 이어받은 새 주인이 그 집에 실제 거주하려 한다면 법이 정한 갱신 거절 기간 안에 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 이 판결은 거절 기간이 지금과 달랐던 개정 전 법에 관한 것이고, 지금 법에서 그 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 매매 시점에 따라 따질 점은 새 집주인의 실거주 갱신거절에서 다룹니다.

버틸지, 받아들일지 정하는 기준

어느 쪽이든 갱신을 두고 생긴 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있는 분쟁입니다 주택임대차보호법 시행령 제22조 제2호.

나간 뒤에는 임대차 정보를 열람해 확인합니다

실거주를 이유로 갱신을 거절당한 세입자였던 사람은 확정일자 정보를 요청할 수 있는 이해관계인입니다 주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호. 주민센터 같은 확정일자부여기관에 요청하면 갱신되었을 기간 동안 그 집에 있는 임대차계약에 관해 다음 정보를 열람하거나 서면으로 받을 수 있고 주택임대차보호법 시행령 제6조 제1항, 수수료를 냅니다 주택임대차보호법 제3조의6 제5항.

• 열람할 수 있는 것: 임대차목적물, 임대인·임차인의 성명(법인이면 법인명), 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간
• 한계: 새 세입자가 확정일자를 받은 계약만 나타납니다. 정보가 없다고 해서 다른 사람이 살지 않는다는 뜻은 아닙니다.

새 임대차가 확인되면 실거주한다더니 다른 사람에게 세를 놓았을 때의 손해배상 계산으로 넘어갑니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 실거주를 이유로 한 갱신 거절, 명도 승소인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

집주인 부모님이 들어와 산다는 이유로도 거절할 수 있나요?

네. 실거주 거절 사유의 "임대인"에는 임대인의 직계존속·직계비속이 포함됩니다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호. 이때도 그 가족이 실제로 살 계획인지가 따져집니다.

갱신을 요구하지 않고 그냥 나왔는데 집주인이 다른 사람에게 세를 놓았어요.

실거주 손해배상 조항은 세입자의 갱신 요구를 임대인이 실거주를 이유로 거절한 경우를 전제로 합니다 주택임대차보호법 제6조의3 제5항. 갱신 요구 없이 계약이 끝났다면 이 조항으로 청구하기 어렵습니다.

집주인이 몇 달 살다가 다시 세를 놓으면 어떻게 되나요?

갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대했다면 임대인은 갱신 거절로 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다 주택임대차보호법 제6조의3 제5항. 계산 방법은 손해배상액 계산을 보세요.