집을 산 새 집주인이 실거주하겠다며 갱신을 거절할 수 있나요?

갱신을 먼저 요구했어도 거절될 수 있습니다

집을 산 사람이 임대인 지위를 이어받는 것은 대항력을 갖춘 세입자의 계약이 그대로 이어진다는 뜻이지만, 동시에 갱신 거절 사유도 새 임대인을 기준으로 따지게 된다는 뜻입니다. 대법원 2021다266631 판결 사안에서 세입자는 집이 팔리기 전 예전 집주인에게 갱신을 요구했고, 매수인은 그 뒤 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원심은 갱신 요구 당시의 임대인만 기준으로 보아 거절할 수 없다고 했지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 거절 사유가 갱신 요구 뒤에 생겼더라도 거절 기간 안이라면 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 임대인 지위를 이어받은 매수인도 실제 거주하려는 경우 그 사유를 주장할 수 있다는 것입니다.

거절할 수 있는 기간이 정해져 있습니다

판결이 기준으로 삼은 기간은 제6조 제1항 전단의 갱신 거절 기간으로, 지금 법에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 판결은 매수인이 이 기간 안에 임대인 지위를 이어받아 실거주를 이유로 거절하는 경우를 전제로 합니다. 소유권이 넘어간 날짜나 거절 통지가 이 기간을 벗어났다면 사정이 달라질 수 있으니, 다음을 확인하세요.

• 소유권 이전 날짜: 등기사항증명서에서 매수인 명의로 바뀐 날
• 거절 통지: 누가, 언제, 어떤 이유로 보냈는지(문자·내용증명)
• 내 갱신 요구: 언제 누구에게 보냈는지

사건에서는 예전 집주인이 매수인이 들어와 살 것이라며 거절을 통지했는데, 대법원은 매수인이 기간 안에 직접 실거주를 이유로 거절했는지 등을 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다. 누가 언제 거절했는지가 결론을 가를 수 있다는 뜻입니다.

실제로 들어와 살지 않으면 손해배상

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 임대인은 세입자의 손해를 배상해야 합니다 주택임대차보호법 제6조의3 제5항. 집을 산 사람이 거절했더라도 같은 조문의 "임대인"으로서 이 책임이 문제됩니다. 미리 정한 배상액이 없으면 환산월차임 3개월분, 새로 세놓아 더 받게 된 차액의 2년분, 실제 손해액 가운데 큰 금액이 기준입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제6항. 자세한 계산 방법은 실거주한다더니 다른 사람에게 세를 놓았을 때에서 다룹니다.

자주 묻는 질문

새 집주인의 가족이 산다고 해도 거절 사유가 되나요?

임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 거절 사유에 포함됩니다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호. 형제자매는 이 호에 적혀 있지 않습니다.

집이 팔린 줄도 몰랐어요.

주택임대차보호법에는 집을 팔면서 세입자에게 알리도록 한 조문이 없습니다. 갱신을 앞두고 있다면 등기사항증명서로 소유자를 확인하세요. 집주인이 집을 팔면 알려야 하나요?

거절이 정당한지 어떻게 따지나요?

실거주 의사가 진짜인지, 거절 기간을 지켰는지를 봅니다. 대응 순서는 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절할 때에서 정리합니다.