월세가 지금 사정에 비해 너무 높다면 집주인에게 깎아 달라고 청구할 수 있나요?

감액을 청구할 수 있는 근거는 두 갈래입니다

누수나 곰팡이처럼 하자 때문에 일부를 못 쓰게 된 경우는 누수·곰팡이 등 하자가 생겼을 때에서 다룹니다. 이 글은 첫째 갈래, 시세나 부담이 달라져 금액 자체가 맞지 않게 된 경우를 봅니다.

1년 제한과 상한은 증액에만 붙어 있습니다

주택임대차보호법은 증액 청구에 대해서만 1년 제한과 20분의 1 상한을 두고 있습니다 주택임대차보호법 제7조. 감액 청구에는 이런 제한이 조문에 없습니다. 다만 청구는 "장래에 대하여" 하는 것이므로, 이미 낸 지난 월세를 소급해 깎는 근거는 되지 않습니다.

• 감액을 막는 특약: 민법의 차임증감청구권에 어긋나는 약정으로 세입자에게 불리한 것은 효력이 없고 민법 제652조, 주택임대차보호법에 어긋나 세입자에게 불리한 약정도 효력이 없습니다 주택임대차보호법 제10조.
• 임대인도 같은 권리: 증감 청구는 양쪽 당사자 모두 할 수 있습니다. 사정이 다시 바뀌면 임대인이 증액을 청구할 수 있다는 점도 함께 생각해 둡니다.

상가는 감염병 특례가 있습니다

상가는 제1급감염병 등으로 경제사정이 바뀐 경우도 증감 청구 사유로 명시되어 있습니다 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항. 그 이유로 차임이 감액된 뒤 임대인이 다시 올려 달라고 할 때는 감액 전 금액에 이를 때까지 100분의 5 상한이 적용되지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제11조 제3항. 감액에 합의할 때 이 점을 알고 있어야 하고, 합의서에 감액 이유를 적어 두면 나중에 이 특례가 적용되는지를 두고 다툴 일이 줄어듭니다.

보증금(월세를 환산해 더한 금액)이 시행령 기준을 넘어 상가임대차법 전체가 적용되지 않는 상가라도 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 민법의 차임증감청구권은 그대로 쓸 수 있습니다 민법 제628조.

갱신할 때 감액을 함께 요청할 수도 있습니다

갱신요구권으로 갱신되는 주택 임대차는 전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제3항. 상가도 갱신되는 임대차의 차임과 보증금을 제11조의 범위에서 증감할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항. 그래서 만료 전에 갱신을 요구하면서 감액을 함께 요청하는 방법이 있습니다.

• 보증금이 큰 상가: 상가임대차법 전체가 적용되지 않는 상가도 갱신할 때는 주변 상가건물의 차임·보증금과 경제사정의 변동 등을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의2.
• 합의는 글로: 감액에 합의했다면 줄어든 금액, 적용 시작 월, 갱신 여부를 한 장의 합의서나 문자로 남겨 둡니다.

청구는 이런 순서로 합니다

1. 자료 모으기계약 당시와 지금의 주변 시세, 세금·공과금 고지서처럼 금액이 적절하지 않게 되었다는 사정을 보여 주는 자료를 모으고, 원하는 금액을 어떻게 계산했는지도 정리합니다.
2. 감액 요구서 보내기원하는 금액과 이유, 적용 시점을 적어 내용증명으로 보냅니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다 민법 제111조 제1항.
3. 조정 신청차임·보증금의 증감 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 주택임대차보호법 제14조 제2항 제1호, 상가는 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상입니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제1호.
4. 소송조정이 되지 않으면 법원에서 적정한 금액을 판단받습니다.

결론 전에 월세를 줄여 내면 위험합니다

감액이 합의되거나 정해지기 전에는 약정한 월세를 그대로 내는 것이 안전합니다. 덜 낸 금액이 쌓여 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 이르면 갱신 요구를 거절당할 수 있고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 연체액이 주택은 2기 민법 제640조, 상가는 3기의 차임액에 이르면 계약이 해지될 수도 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의8. 주택에서는 2기의 차임액에 이르도록 연체한 세입자에게 묵시적 갱신도 적용되지 않습니다 주택임대차보호법 제6조 제3항. 하자 때문에 쓰지 못하는 부분이 있는 경우는 사정이 다르므로 하자 글을 함께 보세요.

자주 묻는 질문

주변 월세가 내렸다는 이유만으로 감액이 되나요?

경제사정이 바뀌어 약정한 금액이 적절하지 않게 되었다는 점이 인정되어야 합니다 주택임대차보호법 제7조 제1항. 시세 하락의 정도와 계약 뒤 지난 기간 등을 자료로 보여 줘야 하고, 결과는 사정에 따라 달라집니다.

계약서에 "차임 감액을 청구하지 않는다"고 썼어요.

차임증감청구권에 어긋나는 약정으로 세입자에게 불리한 것은 효력이 없습니다 민법 제652조. 주택이라면 주택임대차보호법에 어긋나 세입자에게 불리한 약정도 효력이 없습니다 주택임대차보호법 제10조.

감액이 되면 언제부터 줄어드나요?

증감 청구는 장래의 차임에 대한 것이어서 지난 월세까지 깎이지는 않습니다 민법 제628조. 구체적으로 언제부터 줄어드는지는 합의서나 조정·판결에서 정해집니다.

감액을 요구하면 집주인이 갱신을 안 해 줄까 걱정돼요.

기간 안에 갱신을 요구했다면 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못하고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 세입자가 감액을 요구했다는 것은 그 사유 목록에 없습니다. 다만 요구권은 한 번만 쓸 수 있으므로 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 언제 쓸지 함께 따져 보세요.