상가 10년이 지나면 무조건 나가야 하나요?

10년은 갱신을 '요구할 수 있는' 기간입니다

세입자의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항. 10년이 지나면 임대인은 제10조 제1항의 거절 사유가 없어도 갱신을 받아들이지 않을 수 있습니다. 하지만 이는 계약이 10년째 되는 날 자동으로 끝난다는 뜻이 아닙니다. 계약은 정한 기간이 끝날 때 끝나고, 서로 합의하면 새로 계약해 계속 영업할 수 있습니다. 만료 때 아무 통지 없이 지나간 경우는 묵시적 갱신에서 다룹니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 10년 규정과 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항.

권리금 회수기회는 10년 뒤에도 보호됩니다

대법원 2017다225312 판결은 전체 임대차기간이 법정 기간(당시 5년, 지금은 10년)을 넘어 세입자가 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 보았습니다. 그 사건에서 임대인은 노후 건물의 재건축·대수선 계획 등을 이유로 세입자가 주선한 새 임차인과 계약하지 않았는데, 대법원은 보호의무가 없다고 본 원심을 잘못이라고 했습니다.

그래서 10년 만료를 앞둔 세입자도 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지 새 임차인을 주선해 권리금을 받을 수 있고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항. 다만 3기 차임 연체 사실처럼 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 이 보호가 적용되지 않습니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 재건축 목적 명도소송, 권리금·시설보상금을 받고 방어인도(명도)소송
• 상가 명도소송, 임차인에게 유리한 조정 성립인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

10년은 언제부터 세나요?

조문은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간"이라고 정합니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항. 처음 계약서의 시작일부터 갱신 이력을 정리해 두세요.

임대인이 재건축한다며 새 임차인을 거절해요.

재건축이 제10조 제1항 제7호의 요건(계약 때 공사 계획 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 재건축)에 해당하면 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않습니다. 요건에 맞는지는 재건축을 이유로 한 상가 갱신 거절에서 다룹니다.

임대인이 새 임차인에게 월세를 크게 올려 불러요.

주변 시세와 세금·공과금 부담에 비추어 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 것은 방해 행위의 하나입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호. 요구받은 금액과 주변 시세 자료를 함께 남겨 두세요.