빌린 집이나 상가를 다른 사람에게 다시 빌려줘도 되나요?

전대차와 임차권 양도는 무엇이 다른가요?

전대차는 내가 임차인 자리를 유지한 채 다른 사람에게 다시 빌려주는 것이고, 임차권 양도는 임차인 자리 자체를 넘기는 것입니다. 전대차에서 원래 임차인은 전대인(轉貸人), 새로 빌린 사람은 전차인(轉借人)이 됩니다. 그래서 전대차에서는 임대인과 임차인 사이의 원래 계약과 임차인과 전차인 사이의 전대차 계약이 함께 존재합니다. 두 경우 모두 임대인의 동의가 필요합니다 민법 제629조 제1항.

예외도 있습니다. 건물 임차인이 그 건물의 작은 부분만 다른 사람이 쓰게 하는 경우에는 동의와 해지, 전대의 효과, 전차인 권리에 관한 세 조문(제629조~제631조)이 적용되지 않습니다 민법 제632조. 어디까지가 '작은 부분'인지는 법에 기준이 없어 사정에 따라 판단이 갈립니다.

임대인 동의가 있을 때와 없을 때

임대인이 무단 전대를 이유로 계약을 끝내고 점유자를 내보내는 절차는 이 글에서 다루지 않습니다.

동의받은 전차인이 지는 의무

전차인은 원래 임차인뿐 아니라 임대인에게도 직접 의무를 집니다 민법 제630조 제1항. 임대인은 전차인과 계약하지 않았어도 전차인에게 의무 이행을 청구할 수 있다는 뜻입니다.

• 차임을 누구에게 냈는지: 조문은 전차인이 전대인에게 차임을 지급한 것으로 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다 민법 제630조 제1항. 차임을 언제 누구에게 내는지 전대차 계약서에 분명히 적고, 원래 임차인이 임대인에게 차임을 내고 있는지도 확인해 두는 편이 안전합니다.
• 원래 임차인의 책임은 그대로: 전대를 해도 임대인이 원래 임차인에게 권리를 행사하는 데는 영향이 없습니다 민법 제630조 제2항. 원래 임차인은 계속 임대인에게 차임과 원상회복 등의 의무를 집니다.

동의받은 전차인이 지켜지는 권리

• 합의 종료로부터 보호: 임대인과 원래 임차인이 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다 민법 제631조.
• 해지 통고 때의 통지: 원래 임대차가 해지 통고로 끝나는 경우, 임대인은 전차인에게 그 사유를 알리지 않으면 해지로 전차인에게 대항하지 못합니다. 통지를 받은 전차인에게는 해지 통고 기간이 다시 적용되어, 건물은 임대인 통고의 경우 6개월이 지나야 효력이 생깁니다 민법 제638조 민법 제635조 제2항.
• 부속물 매수청구: 건물을 편하게 쓰려고 임대인 동의를 얻어 붙인 부속물, 임대인에게서 사거나 임대인 동의를 얻어 원래 임차인에게서 산 부속물은 전대차가 끝날 때 임대인에게 사 달라고 청구할 수 있습니다 민법 제647조.
• 특약으로 빼앗을 수 없음: 위 제631조·제638조·제647조에 위반하는 약정으로 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 민법 제652조. 특약 전반은 계약서 특약의 효력에서 정리했습니다.

상가 전대차에 더 적용되는 규정

상가건물 임대차보호법은 일부 규정을 전대인과 전차인 사이에도 적용합니다 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항.

임대인 동의를 받고 전대차계약을 맺은 전차인은 원래 임차인의 갱신요구권 행사 기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 직접 갱신을 요구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항. 갱신요구권의 기간과 거절 사유는 상가 계약갱신요구권에서 다룹니다. 전대차관계에 적용한다고 열거된 조문에 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 들어 있지 않습니다.

전대하기 전, 전차인이 되기 전에 확인할 것

1. 임대인의 동의를 서면으로 받습니다누구에게, 어느 부분을, 언제까지 전대하는지까지 적힌 동의서가 다툼을 줄입니다.
2. 원래 계약의 만료일을 확인합니다제631조는 합의로 끝낸 경우만 정하고 있어, 원래 계약이 기간 만료로 끝나는 경우까지 전차인의 권리가 이어진다는 근거는 이 조문에 없습니다. 전대 기간은 원래 계약 기간 안에서 정합니다.
3. 원래 임차인의 차임 납부를 확인합니다원래 임차인이 차임을 밀려 계약이 해지되면 전차인의 사용도 흔들립니다. 건물 임대차는 연체액이 2기 차임액에 이르면 해지될 수 있고 민법 제640조, 상가는 3기 차임액이 기준입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의8.
4. 무단 전대의 위험을 알고 시작합니다동의 없는 전대는 해지 사유이고 민법 제629조 제2항, 갱신 거절 사유이기도 합니다. 다툼이 생기면 임대차 소송의 종류와 관할을 참고하세요.

자주 묻는 질문

방 한 칸만 다른 사람에게 세를 줘도 임대인 동의가 필요한가요?

건물의 작은 부분만 다른 사람이 쓰게 하는 경우에는 전대 제한 조문이 적용되지 않습니다 민법 제632조. 다만 어디까지가 '작은 부분'인지는 법에 기준이 없어 판단이 갈릴 수 있으므로, 미리 임대인 동의를 받아 두면 다툼을 피할 수 있습니다.

원래 임차인이 월세를 안 내서 계약이 해지되면 전차인은 어떻게 되나요?

합의 종료에 관한 민법 제631조와 해지 통고에 관한 민법 제638조는 차임 연체로 해지되는 경우를 정한 조문이 아닙니다. 그래서 전차인은 원래 임차인이 임대인에게 차임을 제대로 내는지 확인해 두는 것이 중요합니다.

상가 전차인도 계약 갱신을 요구할 수 있나요?

임대인 동의를 받고 전대차계약을 맺었다면, 원래 임차인의 갱신요구권 행사 기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항. 전대인과의 관계에서는 상가건물 임대차보호법의 갱신 규정도 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항.