실거주한다며 갱신을 거절한 집주인이 다른 사람에게 세를 놓았다면 얼마를 받을 수 있나요?

청구하려면 네 가지가 갖춰져야 합니다

• 실거주를 이유로 한 거절: 세입자가 기간 안에 갱신을 요구했고, 임대인이 실거주(제1항 제8호)를 이유로 거절했어야 합니다. 합의 해지나 다른 사유로 끝난 계약은 이 조항의 대상이 아닙니다.
• 제3자에게 임대: 조문은 임대인이 "제3자에게 목적 주택을 임대한 경우"를 정하고 있습니다.
• 갱신되었을 기간 안: 갱신됐다면 끝났을 날 전에 임대한 경우입니다. 갱신 기간은 2년으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조의3 제2항.
• 정당한 사유가 없을 것: 임대인이 거절 뒤에 생긴 사정을 들어 정당한 사유를 주장하면 그 사정이 함께 따져집니다.

거절 사유가 실거주가 아니었다면 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 아래 사례도 실거주 갱신거절이 아니었던 경우입니다.

배상액은 세 금액 가운데 큰 금액입니다

거절 당시 두 사람이 손해배상액을 미리 정해 두지 않았다면, 다음 세 가지를 계산해 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다 주택임대차보호법 제6조의3 제6항.

제3호는 실제로 생긴 손해를 증명해야 하는 금액입니다. 갱신 거절 때문에 생긴 비용이라는 점을 영수증과 계약서로 보여 줘야 하고, 어떤 항목이 인정될지는 사정에 따라 다릅니다.

환산월차임은 이렇게 구합니다

환산월차임은 월세에, 보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 금액을 더한 것입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호. 보증금을 바꿀 때는 다음 두 비율 가운데 낮은 비율을 씁니다 주택임대차보호법 제7조의2.

• 첫째 비율: 연 1할(10%) 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항
• 둘째 비율: 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항

비율이 연 단위이므로 보증금에 비율을 곱한 뒤 12로 나누면 한 달 금액이 됩니다.

가상 예시(숫자는 모두 설명을 위해 정한 값이며, 기준금리 연 2.5%도 가정입니다)

• 갱신거절 당시: 보증금 2억 원, 월세 50만 원. 기준금리 2.5%에 2%를 더한 4.5%가 10%보다 낮으므로 4.5%를 씁니다. 2억 원 × 4.5% ÷ 12 = 75만 원이므로 환산월차임은 125만 원입니다.
• 제1호: 125만 원 × 3개월 = 375만 원
• 새 세입자 계약: 보증금 2억 원, 월세 80만 원(같은 비율 가정)이면 환산월차임은 155만 원입니다.
• 제2호: (155만 원 − 125만 원) × 24개월 = 720만 원
• 결과: 증명한 실제 손해(제3호)가 720만 원보다 적다면 배상액은 720만 원입니다.

실제 계산에는 한국은행이 공시한 기준금리를 확인해 넣습니다.

새 임대차는 어떻게 확인하나요?

실거주를 이유로 갱신을 거절당한 세입자였던 사람은 갱신되었을 기간 중의 그 집 임대차계약에 관해 차임·보증금과 임대차기간 등을 확정일자부여기관에서 열람할 수 있습니다 주택임대차보호법 시행령 제6조 제1항. 이 정보는 제2호 계산에 필요한 새 계약의 금액이기도 합니다. 열람 방법과 한계는 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절할 때에 정리했습니다.

임대인 쪽에서 확인할 점

• 거절 사유: 실제 거절 사유가 실거주였는지, 다른 사유로 계약이 끝났는지가 먼저 다툼이 됩니다.
• 사정 변경의 기록: 법은 "정당한 사유 없이" 임대한 경우를 정하므로, 실거주 계획이 바뀌었다면 바뀐 이유를 보여 줄 자료를 남겨 두어야 합니다.
• 미리 정한 배상액: 거절할 때 손해배상액을 합의했다면 법정 계산 대신 그 합의가 기준이 됩니다.

세입자는 계산한 금액과 근거를 내용증명으로 먼저 알릴 수 있습니다. 합의가 되지 않으면 임대차계약 갱신·종료에 관한 분쟁으로 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 주택임대차보호법 시행령 제22조 제2호, 법원에 손해배상을 청구합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 실거주 갱신거절이 아니었는데 손해배상을 청구한 전 임차인, 청구 전부 방어손해배상

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

2년이 지난 뒤에 다른 사람에게 세를 놓았다면요?

이 조항은 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 임대한 경우를 정합니다 주택임대차보호법 제6조의3 제5항. 그 기간이 지난 뒤의 임대에는 이 조항이 적용되지 않습니다.

집을 비워 둔 채 팔기만 했다면요?

조문은 "제3자에게 목적 주택을 임대한 경우"를 정하고 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제5항. 임대가 아닌 매도만 있었다면 이 조항이 그대로 적용되는지 사정을 따로 따져야 합니다.

보증금만 있는 전세였다면 환산월차임은 어떻게 구하나요?

월세가 없으면 보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 금액이 곧 환산월차임입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호. 비율은 연 1할과 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 가운데 낮은 쪽입니다 주택임대차보호법 시행령 제9조.