주택 계약갱신요구권은 언제, 몇 번 쓸 수 있고 집주인은 언제 거절할 수 있나요?

언제, 어떻게 요구하나요?

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 집주인에게 갱신을 요구합니다. 법은 이 기간을 제6조 제1항의 갱신거절 통지 기간과 같게 정해 두었습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 주택임대차보호법 제6조 제1항.

• 방식: 법이 정한 서식은 없습니다. 문자, 이메일, 내용증명 모두 가능하지만 "계약갱신요구권을 행사한다"는 뜻이 분명하게 드러나야 합니다.
• 효력 시점: 요구는 집주인에게 도달한 때 효력이 생깁니다 민법 제111조. 만료 2개월 전 마지막 날에 보내면 도달이 늦어질 수 있으니 여유를 두세요.
• 남길 기록: 보낸 화면, 읽음 표시, 집주인의 답장, 내용증명 배달 기록을 보관합니다. 나중에 거절 사유를 다툴 때 요구 날짜가 출발점이 됩니다.

2년보다 짧게 계약했어도 그 기간은 2년으로 보고, 세입자는 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다 주택임대차보호법 제4조 제1항. 1년 계약에서 언제를 만료일로 볼지는 1년 계약 질문에서 다룹니다.

한 번만, 2년 동안

갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제2항. 거절 사유가 없다면 처음 계약 2년에 갱신 2년을 더해 모두 4년을 보장받는 구조입니다.

갱신된 2년 동안에도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 주택임대차보호법 제6조의2. 반대로 집주인에게는 이런 해지권을 정해 두지 않았습니다.

정해진 기간에 아무도 통지하지 않아 자동으로 연장되는 묵시적 갱신은 갱신요구권과 다른 조문에서 정한 별개의 제도입니다. 둘의 차이는 해당 글에서 비교했습니다.

집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유

세입자가 기간 안에 요구하면 집주인은 다음 사유 가운데 하나가 있을 때만 거절할 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항. 거절하려는 쪽이 사유를 뒷받침할 자료를 갖춰야 다툼에서 유리합니다.

실거주를 이유로 거절당했다면

집주인이 실거주(제8호)를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐다면 계약이 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 세놓으면 세입자의 손해를 배상해야 합니다 주택임대차보호법 제6조의3 제5항. 배상액은 미리 정한 약정이 없으면 법이 정한 세 가지 계산 방법 가운데 가장 큰 금액입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제6항.

이 손해배상 규정은 제8호 사유로 거절한 경우에 관한 것입니다. 다른 사유로 계약이 끝났다면 이 규정으로 배상을 구하기는 어렵습니다. 거절이 정당한지 확인하는 방법은 실거주 갱신 거절, 배상액 계산은 실거주 거절 뒤 손해배상에서 다룹니다.

갱신된 계약의 조건

갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 올리거나 내릴 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제3항. 증액은 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조 제2항.

계산 방법과 상한이 적용되지 않는 경우는 차임·보증금 증액 상한에 정리했습니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 실거주 갱신거절이 아니었는데 손해배상을 청구한 전 임차인, 청구 전부 방어손해배상
• 갱신요구·묵시적 갱신 뒤 중도 해지, 모두 3개월 뒤 효력임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

갱신 요구 기간을 놓쳤으면 어떻게 되나요?

집주인도 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 계약은 같은 조건으로 자동 연장됩니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 집주인이 기간 안에 거절을 통지했다면 계약은 만료로 끝나고, 계속 살려면 새로 합의해야 합니다.

계약이 묵시적으로 연장된 적이 있어도 갱신요구권을 쓸 수 있나요?

법은 갱신요구권의 "행사"를 1회로 제한하고 주택임대차보호법 제6조의3 제2항, 묵시적 갱신은 세입자의 요구 없이 제6조에 따라 생기는 연장입니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 조문상 별개의 제도이므로, 연장된 기간이 끝날 때 다시 요구 기간 안에 갱신을 요구하는 것을 검토할 수 있습니다.

집주인이 "새로 계약하자"며 월세를 크게 올려 달라고 하면요?

세입자가 갱신요구권을 행사하면 차임과 보증금은 제7조 범위에서만 바뀝니다 주택임대차보호법 제6조의3 제3항. 집주인 요구에 맞춰 새 계약서를 쓰기 전에 갱신요구권을 행사할지 먼저 정하세요. 인상 요구를 받았을 때도 참고하세요.

문자로 갱신을 요구해도 되나요?

법이 방식을 정하지 않았으므로 문자도 가능합니다. 중요한 것은 집주인에게 도달했다는 증거입니다 민법 제111조. 답장이 없다면 내용증명으로 한 번 더 보내 두는 방법도 있습니다.