보일러·전등 같은 고장 수리비는 누가 내나요?

기준은 '고치지 않으면 쓸 수 없느냐'입니다

대법원은 파손이 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이어서 사용을 방해할 정도가 아니면 임대인에게 수선의무가 없고, 고치지 않으면 계약에서 정한 목적대로 쓸 수 없게 될 정도라면 임대인에게 수선의무가 있다고 보았습니다(대법원 94다34692 판결). 이 기준에 비추어 보면 대략 다음처럼 나뉩니다.

세입자는 집을 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있으므로 민법 제374조, 잘못 써서 생긴 고장은 고장의 크기와 상관없이 세입자 몫이 될 수 있습니다.

"수리는 세입자가"라는 특약이 있다면

수선의무는 특약으로 면제하거나 세입자에게 넘길 수 있습니다. 다만 대법원은 범위를 명시하지 않은 특약이라면 세입자가 떠안는 것은 통상 생길 수 있는 파손을 고치는 소규모 수선에 그치고, 대파손 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫이라고 보았습니다(대법원 94다34692 판결). 보일러 자체를 바꿔야 하는 경우라면 이 '기본적 설비의 교체'에 해당하는지가 쟁점이 됩니다.

고장이 나면 이 순서로

1. 바로 알리기수리가 필요하면 세입자는 지체 없이 임대인에게 알려야 합니다 민법 제634조. 사진과 함께 문자로 보내면 기록이 남습니다.
2. 수리에 협조하기임대인이 보존에 필요한 수리를 하겠다면 세입자는 거절하지 못합니다 민법 제624조.
3. 안 고쳐 주면 직접 고치고 청구보존에 필요한 비용을 세입자가 냈다면 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다 민법 제626조 제1항. 영수증과 수리 전후 사진을 보관하세요.

자주 묻는 질문

수리비를 이사 나갈 때 한꺼번에 받아도 되나요?

필요비는 쓴 때부터 바로 청구할 수 있습니다 민법 제626조 제1항. 나갈 때 보증금과 함께 정산하자고 할 수도 있지만, 시간이 지날수록 증빙이 흩어지니 그때그때 청구하는 편이 낫습니다.

상가도 같은 기준인가요?

같습니다. 대법원은 가구전시장으로 빌린 건물 바닥에 결로가 생긴 사건에서, 임대인이 그 용도를 알고 있었다면 그 용도로 쓸 수 있는 상태를 유지해 줄 의무가 있는데도 하자가 없다고 본 원심을 잘못이라고 했습니다(대법원 2010다89876 판결).

오래 안 고쳐 줘서 제대로 못 살았어요.

쓰지 못한 정도에 따라 차임 감액이나 손해배상을 검토합니다. 누수·곰팡이처럼 큰 하자는 누수·곰팡이 등 하자가 생겼을 때, 수선의무 전반은 임대인의 수선의무에서 다룹니다.