계약이 묵시적으로 갱신됐는지는 어떻게 판단하고, 갱신되면 어떻게 되나요?

자동 연장되는 조건

정해진 기간 안에 "갱신하지 않겠다"거나 "조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다"는 통지가 없으면 계약은 같은 조건으로 이어집니다. 주택과 상가는 기간과 효과가 다릅니다.

'통지하지 않은 경우'인지 따져 보기

묵시적 갱신을 두고 다툴 때 핵심은 기간 안에 효력 있는 통지가 있었는지입니다. 다음 순서로 확인합니다.

1. 통지가 있었나요?갱신 거절뿐 아니라 "조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다"는 뜻의 통지도 갱신을 막습니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 대법원은 임대인이 계약 기간 중 "인상된 보증금과 차임을 내고 새 계약을 맺지 않으면 해지하고 명도를 진행하겠다"고 통지한 사안에서, 이 통지에 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻도 포함됐다고 봤습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).
2. 기간 안이었나요?주택은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 통지여야 합니다. 만료 한 달 전에야 "나가 달라"고 한 것은 이 기간 안의 통지가 아닙니다.
3. 상대방에게 도달했나요?통지는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다 민법 제111조. 보낸 날짜보다 받은 날짜가 기준이므로, 기간 끝 무렵에 보낸 통지는 도달 시점을 확인해야 합니다.
4. 예외에 해당하나요?주택 임차인이 2기 차임액에 달하도록 연체했거나 의무를 현저히 위반했다면 자동 연장 규정 자체가 적용되지 않습니다 주택임대차보호법 제6조 제3항.

연장된 뒤의 기간과 해지

주택은 연장된 계약의 존속기간을 2년으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조 제2항. 그런데도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다 주택임대차보호법 제6조의2. 법은 이 해지권을 임차인에게 정해 두었으므로, 임대인이 같은 방식으로 기간 중에 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.

상가도 연장된 1년 동안 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항. 갱신요구로 연장된 주택 계약의 해지에도 같은 3개월 규정이 준용됩니다 주택임대차보호법 제6조의3 제4항. 해지 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날부터 3개월을 센다는 점을 기억하세요.

묵시적 갱신과 갱신요구권은 어떻게 다른가요?

대법원은 상가의 갱신요구권은 임차인 주도로 갱신을 이루는 제도이고, 법정갱신은 임대인이 적극적으로 통지하지 않으면 갱신을 의제하는 제도라서 취지가 다르다고 설명했습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결). 요구권의 요건과 거절 사유는 주택 갱신요구권과 상가 갱신요구권에서 다룹니다.

환산보증금이 큰 상가: 민법의 묵시의 갱신

보증금과 월세를 환산한 금액이 지역 기준(서울 9억 원)을 넘는 상가에는 상가건물 임대차보호법의 자동 연장 규정(제10조 제4항·제5항)이 적용되지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조. 이때는 민법의 묵시의 갱신 규정으로 판단합니다.

• 요건: 기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다 민법 제639조 제1항.
• 해지: 이렇게 연장된 계약은 양쪽 모두 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있습니다 민법 제639조 제1항. 건물은 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 효력이 생깁니다 민법 제635조 제2항.
• 제3자 담보: 전 임대차에 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸합니다 민법 제639조 제2항. 임대인은 연장된 계약에 다시 담보를 받을지 확인해야 합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 갱신요구·묵시적 갱신 뒤 중도 해지, 모두 3개월 뒤 효력임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

묵시적 갱신 뒤 집주인이 갑자기 나가 달라고 하면 나가야 하나요?

주택은 연장된 계약을 2년으로 보므로 주택임대차보호법 제6조 제2항, 집주인이 마음이 바뀌었다는 이유만으로 기간 중에 계약을 끝낼 수는 없습니다. 다만 임차인이 2기 차임액에 달하도록 연체한 경우처럼 자동 연장이 처음부터 적용되지 않는 예외가 있습니다 주택임대차보호법 제6조 제3항.

해지 통지 3개월은 언제부터 세나요?

임대인이 해지 통지를 받은 날부터 셉니다 주택임대차보호법 제6조의2 제2항. 문자로 보냈다면 집주인이 읽은 기록이나 답장을, 내용증명이면 배달 기록을 보관하세요.

만료 직전에 "그냥 계속 사세요"라고 말로만 했으면 묵시적 갱신인가요?

이 경우는 양쪽이 합의해 계약을 연장한 것으로 볼 여지가 있어, 아무 통지가 없어 생기는 묵시적 갱신과 구별됩니다. 합의 연장인지 묵시적 갱신인지에 따라 기간과 해지 방법이 달라질 수 있으므로, 대화 내용을 문자로 남겨 두세요.

묵시적으로 연장된 계약이 끝날 때 갱신요구권을 쓸 수 있나요?

묵시적 갱신은 제6조에 따른 연장이고, 횟수가 1회로 제한된 것은 제6조의3에 따른 갱신요구권의 행사입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제2항. 두 제도가 조문상 나뉘어 있으므로, 연장된 계약의 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구를 검토해 볼 수 있습니다.