윗집에서 물이 새면 누구에게 수리와 배상을 요구하나요?
먼저 답부터
윗집 배관 같은 설비의 하자로 물이 샜다면 먼저 윗집을 점유하는 사람(세입자 포함)이 배상 책임을 지고, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했다면 소유자가 책임을 집니다 민법 제758조 제1항. 아파트·빌라 같은 집합건물에서 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 났다면 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정되고 집합건물법 제6조, 내가 세입자라면 우리 집 수리는 집주인에게 요구할 수 있습니다 민법 제623조.
물이 어디서 오는지에 따라 상대방이 달라집니다
| 원인 | 먼저 청구할 상대 | 근거 |
|---|---|---|
| 윗집 안 설비(배관·방수층 등)의 하자 | 윗집 점유자, 점유자가 주의를 다했으면 소유자 | 민법 제758조 제1항 |
| 윗집 사람의 부주의(수도를 틀어 둔 채 외출 등) | 그 행동을 한 사람 | 민법 제750조 |
| 공용 배관 같은 공용부분 | 공용부분을 함께 소유한 구분소유자 쪽(관리단·관리사무소를 통해) | 집합건물법 제10조 제1항 |
원인이 윗집 안인지 공용부분인지 다툼이 생기면, 건물의 설치·보존상 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정합니다 집합건물법 제6조. 추정이므로 반대 증거가 나오면 달라질 수 있습니다. 누수 탐지 업체나 관리사무소의 확인으로 원인을 먼저 특정하는 것이 출발점입니다.
세입자라면 두 갈래로 요구합니다
- 우리 집 천장·벽 수리: 원인이 윗집이라도 내가 살 수 있는 상태를 유지할 의무는 집주인에게 있으므로 집주인에게 수리를 요구합니다 민법 제623조. 집주인은 자기 집이 입은 손해를 윗집 쪽에 청구할 수 있습니다.
- 내 물건 피해: 젖은 가구·가전·옷은 내 재산의 손해이므로 원인을 제공한 쪽(윗집 점유자나 소유자)에 직접 배상을 청구합니다 민법 제758조 제1항.
- 새는 물을 멈추게 하는 것: 점유자는 점유를 방해받으면 방해의 제거와 손해배상을 청구할 수 있고, 방해가 끝난 날부터 1년 안에 해야 합니다 민법 제205조.
못 쓰게 된 방이 있다면 그 비율만큼 집주인에게 차임 감액도 청구할 수 있습니다. 이 부분은 누수·곰팡이 등 하자가 생겼을 때에서 다룹니다.
윗집이 문을 열어 주지 않을 때
집합건물의 구분소유자는 자기 집이나 공용부분을 보존하는 데 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 집을 사용하게 해 달라고 청구할 수 있고, 그로 상대가 손해를 입으면 보상해야 합니다 집합건물법 제5조 제3항. 이 규정은 소유자가 아닌 점유자(세입자 등)에게도 준용됩니다 집합건물법 제5조 제4항. 확인을 요청할 때는 날짜, 필요한 작업, 예상 시간을 적어 문자나 내용증명으로 보내 두세요.
집주인 입장이라면
- 아랫집 소유자: 내 세입자의 수리 요구에는 먼저 응해야 하고 민법 제623조, 든 비용과 손해는 원인 제공자에게 청구합니다.
- 윗집 소유자: 내 세입자가 주의를 다했는데도 설비 하자로 물이 샜다면 소유자로서 배상 책임을 질 수 있습니다 민법 제758조 제1항. 하자의 원인에 책임 있는 사람(예: 부실 시공한 사람)이 따로 있으면 배상한 뒤 그에게 구상할 수 있습니다 민법 제758조 제3항.
증거와 청구 기한
- 증거: 날짜가 찍힌 천장·벽 사진과 영상, 누수 탐지 결과서, 관리사무소 확인 기록, 수리 견적서·영수증, 피해 물건의 구입 내역
- 기한: 불법행위로 인한 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다 민법 제766조.
- 조정: 집합건물의 하자에 관한 분쟁은 시·도의 집합건물분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 공동주택관리법에 따른 담보책임·하자보수 분쟁은 제외됩니다 집합건물법 제52조의2 제2항 제1호.
합의할 때 적어 둘 것
누수 분쟁은 수리와 배상을 한꺼번에 정리해야 다시 다투지 않습니다. 배상 범위는 통상 생기는 손해가 기준이고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 상대가 그 사정을 알 수 있었어야 합니다 민법 제763조 민법 제393조.
- 수리: 누가 어느 범위(원인 배관, 우리 집 천장·도배)를 언제까지 고치는지
- 비용과 배상: 수리비를 누가 내는지, 피해 물건 배상액과 지급일
- 재발: 같은 원인으로 다시 새면 어떻게 처리하는지
화윤이 처리한 관련 사례
- 카페 천장 누수 피해 손해배상 승소손해배상
법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
윗집에 세입자가 살고 있으면 누구에게 청구하나요?
설비 하자가 원인이라면 먼저 점유자인 윗집 세입자가 책임을 지고, 세입자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했다면 소유자가 책임을 집니다 민법 제758조 제1항. 처음 청구할 때 두 사람 모두에게 알려 두는 것이 좋습니다.
윗집과 관리사무소가 서로 책임을 미뤄요.
집합건물에서 건물의 설치·보존상 흠으로 생긴 손해는 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다 집합건물법 제6조. 원인 조사 결과를 확보해 어느 쪽 책임인지 특정하는 것이 우선입니다.
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임대차계약서와 특약, 갱신·해지·수리를 두고 주고받은 문자나 내용증명, 하자 사진을 함께 보면 어느 법이 적용되는지와 지금 할 일을 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.