새 임차인과 맺은 권리금 계약이 틀어지면 권리금은 어떻게 되나요?
먼저 답부터
권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람과 기존 임차인 사이의 계약입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항. 한쪽이 약속을 지키지 않으면 상당한 기간을 정해 이행하라고 요구(최고)한 뒤 해제할 수 있고 민법 제544조, 해제되면 받은 돈에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다 민법 제548조 제2항. 매출이나 진행 중인 소송처럼 중요한 사실을 속였다면 사기를 이유로 취소할 수 있습니다 민법 제110조 제1항.
계약서에 무엇을 넘기는지부터 확인합니다
다툼은 대부분 "약속한 것을 받지 못했다"에서 시작하므로, 계약서에 넘기는 대상이 구체적으로 적혀 있는지가 출발점입니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 같은 가치의 대가이고 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 계약의 당사자는 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 사람입니다. 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다.
- 넘기는 대상: 시설·비품 목록, 거래처와 상호, 영업 인수인계 범위.
- 대금과 일정: 계약금·중도금·잔금의 금액과 날짜, 가게를 넘겨주는 날.
- 조건: 임대인과 임대차계약이 체결되지 않으면 어떻게 하는지.
- 표준계약서: 국토교통부장관은 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정해 사용을 권장할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의6. 항목을 빠뜨리지 않는 데 참고가 됩니다.
임대인과 임대차계약이 안 되면
계약서에 임대차계약 체결을 조건으로 적었는지가 먼저입니다. 조건을 붙인 법률행위는 정지조건이면 조건이 이뤄진 때부터 효력이 생기고, 해제조건이면 조건이 이뤄진 때부터 효력을 잃습니다 민법 제147조. 어느 쪽이든 조건 문구가 있으면 임대차가 무산됐을 때 받은 권리금을 돌려받을 근거가 됩니다.
조건을 적지 않았다면 계약 해석을 두고 다툼이 커집니다. 한편 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금을 받지 못하게 됐다면, 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 따져 봅니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 (권리금 회수기회 보호).
약속을 지키지 않을 때: 해제
잔금을 내지 않거나, 넘기기로 한 시설·비품이나 거래처를 넘기지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 상당한 기간을 정해 이행하라고 최고(독촉)하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있고, 상대가 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고 없이도 됩니다 민법 제544조.
- 돌려받는 범위: 해제되면 서로 원상회복할 의무가 있고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 더합니다 민법 제548조.
- 손해배상: 해제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다 민법 제551조.
- 계약금만 오간 단계: 다른 약정이 없으면 이행에 착수하기 전까지 계약금을 낸 쪽은 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 해제할 수 있습니다 민법 제565조 제1항. 매매의 이 규정은 다른 유상계약에도 준용됩니다 민법 제567조 (계약금과 계약 취소).
속았거나 잘못 알았을 때: 취소
| 사유 | 요건과 예 | 근거 |
|---|---|---|
| 사기 | 상대가 속여서 계약하게 함. 부풀린 매출 자료를 보여 주거나 진행 중인 건물 인도 소송을 숨긴 경우가 문제 됩니다 | 민법 제110조 제1항 |
| 착오 | 계약 내용의 중요한 부분을 잘못 알았고, 그 착오에 중대한 과실이 없음 | 민법 제109조 제1항 |
취소하면 계약은 처음부터 무효였던 것으로 보고 민법 제141조, 받은 권리금은 법률상 원인 없이 얻은 이익으로 돌려줘야 합니다 민법 제741조. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다 민법 제146조.
다툼에 대비해 모아 둘 자료
- 계약 서류: 권리금 계약서와 특약, 넘기는 시설·비품 목록.
- 계약 전 설명 자료: 받은 매출 자료와 장부, 중개인의 설명 자료, 주고받은 문자.
- 돈의 흐름: 계약금·잔금 입금 내역과 영수증.
- 임대인과의 연락: 임대차 조건 협의와 거절 사유가 적힌 연락.
화윤이 처리한 관련 사례
- 소송 중인 사실을 숨긴 권리금 계약, 반환 청구 승소권리금
- 권리금 반환 청구, 대법원에서 승소 확정권리금
법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
기존 임차인인데 신규임차인이 잔금을 안 내요.
상당한 기간을 정해 잔금을 내라고 최고하고, 그 안에 내지 않으면 해제할 수 있습니다 민법 제544조. 해제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있고 민법 제551조, 계약서에 위약금 약정이 있다면 그 내용도 함께 봅니다.
신규임차인이 임대인을 만나고 와서 마음이 바뀌었대요.
계약금만 오간 단계라면 다른 약정이 없는 한 신규임차인은 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다 민법 제565조 제1항. 기존 임차인은 만료 6개월 전부터 종료 때까지 보호받는 회수 기회 안에 다른 신규임차인을 주선할 수 있도록 서두릅니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항.
표준권리금계약서를 꼭 써야 하나요?
법은 국토교통부장관이 표준권리금계약서를 정해 사용을 권장할 수 있다고 정할 뿐이어서 상가건물 임대차보호법 제10조의6 의무는 아닙니다. 다만 넘기는 대상과 조건을 빠짐없이 적는 데 도움이 됩니다.
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