상가 월세 3기 연체로 해지 통보를 받았다면 무엇부터 확인해야 하나요?

통보가 유효한지 연체액부터 계산합니다

해지할 수 있는지는 해지할 당시 밀린 차임의 합계가 3기 차임액에 달했는지로 봅니다. 대법원도 해지 규정은 해지할 당시 3기의 차임액에 달할 것을 요건으로 하고, 갱신 거절 사유와는 문언을 달리 정했다고 설명했습니다(대법원 2020다263635 판결).

이 해지 규정은 환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항.

통보 전에 갚았나요, 통보 뒤에 갚았나요?

• 통보가 도달하기 전에 3기 아래로 줄였다면: 해지할 당시 3기에 달해야 한다는 기준에 비추어 그 통보로 해지가 됐는지 다툴 수 있습니다. 입금 날짜와 통보 도달 날짜를 나란히 정리합니다.
• 통보를 받은 뒤 갚았다면: 해지 의사표시는 보낸 사람이 철회하지 못하므로 민법 제543조 제2항, 임대인과 계약을 이어 가기로 했다면 그 합의를 서면으로 받아 둡니다.

다 갚아도 갱신과 권리금에는 영향이 남습니다

해지를 피했더라도 3기분을 연체한 사실은 갱신 거절 사유로 남고 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 그러면 임대인은 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 (대법원 2020다263635 판결). 해지와 갱신 거절의 기준이 왜 다른지는 월세를 밀린 적이 있으면 갱신을 거절당하나요?에서 다룹니다.

매출이 줄어 월세가 부담된다면 연체가 3기에 이르기 전에 움직이는 것이 중요합니다. 조세·공과금 같은 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 됐다면 장래 차임의 감액을 청구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 (월세 감액청구).

보증금이 남아 있어도 연체는 그대로입니다

보증금은 계약이 끝나고 가게를 돌려줄 때 그때까지 생긴 임차인의 채무를 빼는 담보입니다. 대법원은 연체차임 등이 임대차가 끝난 뒤 목적물을 반환할 때 보증금에서 당연히 공제된다고 봤으므로(대법원 2020다263635 판결), 계약 중에 보증금이 남아 있다는 이유만으로 연체액이 줄어들지는 않습니다.

같은 판결은 임대인이 보증금에서 공제하려면 연체차임 등의 발생 원인을 주장·증명해야 하고, 그 돈을 이미 갚았다는 사정은 임차인이 증명해야 한다고 봤습니다. 이체 내역과 영수증을 계약이 끝날 때까지 보관합니다.

해지가 유효하다면 정리할 것

• 퇴거 조건: 퇴거 날짜, 남은 보증금 정산, 원상복구 범위를 한꺼번에 정합니다. 인테리어 철거 범위는 상가 인테리어 원상복구 다툼을 참고하세요.
• 조정: 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 보증금이나 건물 반환에 관한 분쟁을 상가건물임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항.
• 소송 대응: 건물 인도 소송을 당했다면 연체액 계산, 통보 도달 여부, 이미 갚은 금액을 자료로 정리해 다툴 부분을 가립니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 월세 증액과 상가 명도를 함께 청구당한 상가 세입자 승소인도(명도)소송 · 차임증액청구
• 상가 명도소송, 임차인에게 유리한 조정 성립인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

계약서에 "2기 연체 시 해지"라고 적혀 있어요.

상가건물 임대차보호법은 3기 차임액을 해지 기준으로 정하고 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다 상가건물 임대차보호법 제15조. 2기에서 해지 통보를 받았다면 다툴 여지가 있습니다.

해지 통보의 연체액에 코로나 시기 월세가 들어 있어요.

법률 제17490호 개정법 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 해지 규정을 적용할 때도 연체액으로 보지 않습니다. 그 금액을 빼고 다시 계산해 3기에 달하는지 확인합니다. 다만 그 차임을 청구하는 등 임대인의 다른 권리에는 영향이 없습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의9.

해지 통보를 문자로 받았어요. 효력이 있나요?

법은 해지를 상대방에 대한 의사표시로 한다고만 정하고 민법 제543조 제1항, 의사표시는 도달한 때 효력이 생깁니다 민법 제111조 제1항. 문자를 받은 날짜를 기록하고, 그 시점의 연체액이 3기에 달했는지부터 계산합니다.