상가 계약갱신요구권은 어떻게 행사하고, 10년은 어떻게 계산하나요?

요구 기간과 방법

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구합니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항. 주택(2개월 전까지)보다 마감이 한 달 늦습니다.

• 방식: 정해진 서식은 없지만, 계약을 갱신하겠다는 뜻이 분명해야 합니다. 요구는 임대인에게 도달한 때 효력이 생기므로 민법 제111조 도달을 증명할 수 있는 방법을 씁니다.
• 횟수: 주택과 달리 횟수 제한이 없습니다. 대신 전체 기간 10년 안에서만 쓸 수 있으므로 계약이 끝날 때마다 기간 안에 다시 요구합니다.
• 갱신된 계약: 전 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 보고, 차임과 보증금은 제11조의 범위에서만 바꿀 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항.

10년은 이렇게 셉니다

10년에는 처음 계약한 기간이 포함됩니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항. 가상 예시로, 처음 2년 계약을 맺었다면 남은 8년 범위 안에서 갱신을 요구할 수 있고, 처음 계약일부터 10년이 되는 시점을 넘는 갱신은 요구할 수 없습니다.

• 개정 전 계약: 이 조항은 2018. 10. 16. 개정됐고, 그 전에는 전체 기간 제한이 5년이었습니다(대법원 2009다64307 판결이 다룬 구법). 오래된 계약은 어느 기준이 적용되는지 따로 확인해야 합니다.
• 자동 연장과는 별개: 대법원은 갱신요구권과 법정갱신(임대인이 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않아 생기는 묵시적 갱신)은 취지가 다른 제도라서, 당시 5년이던 전체 기간 제한이 법정갱신에는 적용되지 않는다고 판단했습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결). 그래서 10년이 지났더라도 임대인이 통지를 하지 않으면 계약이 1년씩 이어질 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항.
• 10년 뒤 권리금: 갱신을 요구할 수 없게 된 뒤에도 권리금 회수기회 보호는 적용된다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2017다225312 판결). 자세한 내용은 상가 10년이 지난 뒤와 권리금 회수기회 보호에서 다룹니다.

임대인이 거절할 수 있는 8가지 사유

임대인은 다음 사유 가운데 하나가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항. 주택과 비교하면 연체 기준이 3기로 다르고, 임대인이 직접 쓰겠다는 사유는 목록에 없습니다.

재건축을 이유로 한 거절은 요건이 까다로워 다툼이 잦습니다. 재건축을 이유로 갱신을 거절할 때에서 따로 다룹니다.

3기 연체는 '사실'이 있으면 충분합니다

갱신 거절 사유는 "3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우"로, 계약 해지 사유인 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"와 문구가 다릅니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 상가건물 임대차보호법 제10조의8. 대법원은 이 차이를 근거로, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있으면 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있고, 갱신을 요구할 당시에 3기분이 연체돼 있어야 하는 것은 아니라고 판단했습니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

즉 밀린 월세를 나중에 다 갚았더라도 연체 사실이 남아 있으면 거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 2020년 9월 개정법(법률 제17490호) 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 이 계산에서 연체액으로 보지 않는 임시 특례가 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의9.

환산보증금이 큰 상가와 전차인

• 환산보증금 초과 상가: 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역 기준을 넘어도 갱신요구권(제10조 제1항·제2항·제3항 본문)은 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항. 다만 갱신 때 차임은 제11조의 상한 대신 조세, 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금 등을 고려해 증감을 청구하는 방식입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의2. 자동 연장 규정(제10조 제4항·제5항)은 적용되지 않으므로 묵시적 갱신 글의 민법 기준을 확인하세요.
• 전차인: 임대인 동의를 받고 전대차계약을 맺은 전차인은 임차인의 갱신 요구 기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항. 전대차의 다른 규칙은 전대차 규칙에서 다룹니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 재건축 목적 명도소송, 권리금·시설보상금을 받고 방어인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

임대인이 직접 장사하겠다며 갱신을 거절할 수 있나요?

상가의 거절 사유 목록에는 주택의 실거주 사유 같은 "임대인이 직접 사용" 항목이 없습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항. 그래서 그런 이유로 거절하려면 목록의 다른 사유, 예를 들어 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하는지가 따로 문제됩니다.

예전에 월세를 석 달 밀렸다가 다 갚았는데 갱신을 거절당할 수 있나요?

월세를 매달 내는 계약이라면 석 달 치는 3기분입니다. 대법원은 임대차기간 중 어느 때라도 3기분 연체 사실이 있으면 갱신 거절이 가능하다고 봤습니다(대법원 2020다255429 판결). 연체 시기가 임시 특례 기간에 해당하는지도 확인하세요 상가건물 임대차보호법 제10조의9.

10년이 지나면 바로 나가야 하나요?

갱신을 요구할 권리는 없어지지만 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항, 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 계약은 1년 연장된 것으로 봅니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항. 권리금 회수기회 보호도 계속 적용됩니다(대법원 2017다225312 판결).

갱신을 요구하면 월세는 그대로인가요?

같은 조건이 원칙이지만 차임과 보증금은 제11조 범위에서 증감할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항. 증액은 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못합니다 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조. 자세한 계산은 증액 상한 글을 보세요.