관리비가 이상하거나 장기수선충당금을 돌려받고 싶다면 어떻게 하나요?

먼저 어떤 건물인지 나눕니다

관리비를 누가 걷고 무엇을 공개해야 하는지는 건물 종류에 따라 다릅니다. 공동주택관리법에서 공동주택을 빌려 쓰는 세입자는 '사용자'이고(임대주택의 임차인은 제외) 공동주택관리법 제2조 제1항 제6호, 소유자와 함께 '입주자등'에 들어갑니다 공동주택관리법 제2조 제1항 제7호.

장기수선충당금은 집주인 몫입니다

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체와 보수에 쓰려고 쌓아 두는 돈이고, 법은 관리주체가 이를 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 정합니다 공동주택관리법 제30조 제1항. 실제로는 관리비 고지서에 함께 나와 세입자가 내는 경우가 있는데, 이 돈은 소유자가 낼 몫을 대신 낸 것이고, 시행령은 세입자(사용자)가 대신 낸 장기수선충당금을 소유자가 돌려주도록 정합니다 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항.

1. 관리사무소에서 납부 내역을 받습니다거주 기간 동안 낸 장기수선충당금 금액이 나오는 내역을 요청합니다. 세입자가 납부 확인을 요구하면 관리주체는 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다 공동주택관리법 시행령 제31조 제9항. 고지서에는 이름이 비슷한 다른 항목이 있을 수 있으니 '장기수선충당금' 항목만 따로 확인합니다.
2. 집주인에게 금액을 알리고 정산을 요구합니다이사 날짜와 금액을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다 민법 제111조 제1항.
3. 보증금을 받을 때 함께 정리합니다보증금 정산서에 장기수선충당금 금액을 따로 적어 두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.

계약서에 장기수선충당금을 세입자가 부담한다는 특약이 있다면 그 문구와 효력을 따로 따져 봐야 합니다.

아파트 관리비 내역이 이상할 때

• 공개 내역: 관리주체는 관리비, 사용료, 장기수선충당금과 그 적립금액을 항목별 산출내역으로 단지 홈페이지와 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템에 공개해야 합니다. 세대별 부과내역은 공개 대상에서 빠집니다 공동주택관리법 제23조 제4항.
• 장부 열람·복사: 관리주체는 관리비 거래 장부와 증빙서류를 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 하고 공동주택관리법 제27조 제1항, 입주자등이 열람이나 자기 비용으로 복사를 요구하면 관리규약에 따라 응해야 합니다. 개인정보 등 일부 정보는 제외됩니다 공동주택관리법 제27조 제3항.
• 지방자치단체 점검: 지방자치단체의 장은 공개된 관리비의 적정성 점검을 맡길 수 있고, 부적정하다고 판단하면 입주자대표회의와 관리주체에 개선을 권고할 수 있습니다 공동주택관리법 제23조 제6항 공동주택관리법 제23조 제7항.

오피스텔·상가, 집주인이 직접 걷는 관리비

오피스텔·상가처럼 구분소유 건물의 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자와 그 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람에게 사무를 보고해야 하고 집합건물법 제26조 제1항, 이해관계인은 보고 자료나 장부의 열람과 등본 교부를 청구할 수 있습니다 집합건물법 제26조 제3항.

다가구·원룸처럼 집주인이 관리비를 정해 직접 받는 건물은 계약서가 기준입니다. 계약서에 적은 금액을 바꾸려면 서로 합의하는 것이 원칙이므로, 갑자기 오르면 무엇이 얼마나 올랐는지 서면으로 내역을 요청합니다. 주택이라면 계약의 이행과 내용 해석에 관한 분쟁도 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상입니다 주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호 (주택임대차분쟁조정위원회).

전 세입자나 전 주인이 밀린 관리비를 떠넘기는 문제는 전 세입자가 안 낸 관리비에서 따로 다룹니다.

관리비를 밀리면 생기는 문제

법이 해지 사유로 정한 것은 '차임' 연체입니다. 건물 임대차는 2기 민법 제640조, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기 차임액이 기준입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의8. 관리비 미납이 여기에 들어가는지는 계약서가 관리비를 차임과 어떻게 나눠 정했는지에 따라 다툼이 생길 수 있습니다.

밀린 관리비는 계약이 끝날 때 보증금에서 공제될 수 있습니다. 대법원은 이때 임대인이 연체관리비 등의 발생 원인을 주장·증명해야 하고, 이미 갚았다는 사정은 임차인이 증명해야 한다고 봤습니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635 판결). 관리비 이체 기록을 이사 뒤까지 보관하는 이유입니다.

자주 묻는 질문

이사할 때 장기수선충당금은 관리사무소에서 돌려받나요?

관리주체는 장기수선충당금을 소유자로부터 걷도록 되어 있으므로 공동주택관리법 제30조 제1항, 세입자가 대신 낸 몫은 집주인과 정산합니다. 관리사무소에서는 납부 내역을 받아 집주인에게 보여 줍니다.

관리비 내역을 공개하지 않는 작은 빌라는요?

의무관리대상이 아닌 공동주택도 법령이 정한 세대 수 이상이면 관리인이 관리비 내역을 공개해야 합니다 공동주택관리법 제23조 제5항. 그보다 작거나 집주인이 직접 걷는 건물이라면 계약서를 기준으로 서면으로 내역을 요청합니다.

오피스텔 세입자도 관리비 장부를 볼 수 있나요?

관리인은 구분소유자의 승낙을 받아 점유하는 사람에게도 매년 사무를 보고해야 합니다 집합건물법 제26조 제1항. 장부 열람은 이해관계인이 청구할 수 있으므로 집합건물법 제26조 제3항, 관리비를 내는 세입자로서 서면으로 청구해 봅니다.