밀린 월세를 청구하는 소송을 당하면 무엇을 다툴 수 있나요?

청구 금액부터 대조합니다

송금 내역을 월별로 정리해 소장의 연체 기간·금액과 맞춰 봅니다. 관리비나 지연이자가 월세와 섞여 있지 않은지, 중간에 올린 월세가 합의된 것인지도 확인합니다. 주택은 증액청구가 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하므로 주택임대차보호법 제7조 제2항, 상한을 넘겨 올린 부분이 청구에 들어 있다면 다툴 수 있습니다.

제대로 쓰지 못한 부분이 있었다면

대법원은 임대인이 목적물을 쓰게 할 의무를 이행하지 않아 전혀 쓸 수 없었다면 차임 전부를, 일부에만 지장이 있었다면 그 지장의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 96다44778 판결). 임대인은 계약 기간 동안 쓰는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있기 때문입니다 민법 제623조. 세입자 과실 없이 일부가 멸실되는 등으로 쓰지 못한 때에는 그 비율만큼 감액을 청구할 수도 있습니다 민법 제627조 제1항.

이 주장에는 증거가 필요합니다. 누수·고장 사진, 수리를 요구한 문자, 쓰지 못한 면적과 기간을 정리하세요. 하자 대응은 누수·곰팡이 등 하자가 생겼을 때에서 다룹니다.

받을 돈과 오래된 월세

• 상계: 세입자가 대신 낸 수리비(필요비 민법 제626조 제1항)나 하자로 입은 손해배상금처럼 임대인에게 받을 돈이 있고 둘 다 이행기가 됐다면, 같은 금액만큼 서로 없애자고 주장할 수 있습니다 민법 제492조 제1항.
• 소멸시효: 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다 민법 제163조 제1호. 월 단위 월세 중 3년이 넘은 부분이 있다면 재판에서 시효를 주장해야 합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 임대차 차임 청구, 피고 전부 방어차임지급청구
• 월세 증액과 상가 명도를 함께 청구당한 상가 세입자 승소인도(명도)소송 · 차임증액청구

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

답변서를 안 내면 어떻게 되나요?

청구를 다투려면 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 합니다 민사소송법 제256조 제1항. 기한을 넘기기 전에 다툴 점과 증거를 정리해 제출하세요.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 계속 살았어요. 그 기간 월세도 내야 하나요?

보증금 반환과 집 인도는 맞바꾸는 의무라 보증금을 받을 때까지 집을 넘기지 않을 수 있지만 민법 제536조, 실제로 살면서 얻은 이익은 부당이득으로 반환해야 한다는 것이 대법원 판결입니다(대법원 87다카2114 판결). 또 보증금이 밀린 차임 등으로 모두 공제된 뒤의 점유까지 정당하다고 볼 수는 없어 시점별로 따집니다(대법원 2022다228667 판결).

월세를 깎아 달라고 미리 요구했어야 하나요?

일부를 쓰지 못한 사정이 있었다면 소송 중에도 그 사정을 주장할 수 있지만, 당시 수리나 감액을 요구한 기록이 있으면 증명이 쉬워집니다. 감액청구는 월세 감액청구에서 다룹니다.