누수나 곰팡이가 생겼는데 집주인이 고쳐 주지 않으면 어떻게 하나요?
먼저 답부터
임대인은 계약 기간 동안 세입자가 쓰는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있어 민법 제623조, 생활이나 영업에 지장을 주는 누수는 원칙적으로 임대인이 고쳐야 합니다. 고쳐 주지 않으면 세입자는 직접 고친 비용(필요비)을 청구하거나 민법 제626조 제1항, 못 쓰게 된 부분만큼 차임 감액을 청구하고 민법 제627조 제1항, 그로 생긴 손해의 배상을 청구할 수 있습니다 민법 제390조.
먼저 알리고 기록을 남깁니다
수리가 필요한 하자가 생기면 세입자는 지체 없이 임대인에게 알려야 합니다. 임대인이 이미 알고 있는 경우는 예외입니다 민법 제634조. 알리지 않고 두었다가 피해가 커지면 책임을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
- 알리는 방법: 문자나 메신저로 사진과 함께 보내 날짜가 남게 합니다.
- 남길 기록: 날짜가 찍힌 사진·영상, 젖거나 망가진 물건 목록, 누수 탐지 업체의 의견서, 수리 견적서
- 수리에 협조: 임대인이 집을 보존하는 데 필요한 공사를 하면 세입자는 거절하지 못합니다 민법 제624조. 방문 날짜는 서로 맞춥니다.
어디까지가 임대인이 고칠 하자인가요?
세입자가 쓰는 데 지장을 주는 하자는 임대인이 고치고, 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 그렇지 않습니다. 대법원은 수리하지 않으면 계약에서 정한 목적대로 쓸 수 없게 될 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 했습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
- "수리는 세입자가 한다"는 특약: 같은 판결은 특약에서 범위를 정하지 않았다면 세입자가 떠안는 것은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 그치고, 대파손 수리·건물 주요 부분의 대수선·기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫이라고 보았습니다.
- 곰팡이: 원인이 배관 누수나 외벽처럼 건물 쪽에 있는지, 생활 방식에 있는지에 따라 책임이 갈립니다. 원인을 가릴 자료(누수 탐지 결과, 전문가 의견)가 중요합니다.
수선의무의 일반 원칙은 임대인의 수선의무, 작은 고장은 보일러·전등 수리비에서 다룹니다.
고쳐 주지 않을 때 할 수 있는 것
| 방법 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 직접 고치고 비용 청구 | 집을 보존하는 데 든 비용(필요비)의 상환을 바로 청구 | 민법 제626조 제1항 |
| 차임 감액 청구 | 세입자 잘못 없이 일부를 못 쓰게 되면 그 비율만큼 | 민법 제627조 제1항 |
| 계약 해지 | 남은 부분만으로는 빌린 목적을 이룰 수 없을 때 | 민법 제627조 제2항 |
| 손해배상 | 수선의무를 지키지 않아 생긴 손해(젖은 가구 등) | 민법 제390조 |
차임 감액과 해지에 관한 조항에 어긋나는 약정으로 세입자에게 불리한 것은 효력이 없습니다 민법 제652조. 직접 고치기 전에는 임대인에게 수리를 요구한 기록과 답변을 남기고, 영수증과 수리 전후 사진을 보관하세요.
월세를 덜 내도 되나요?
전부 안 내는 것은 집을 전혀 쓸 수 없을 때에 한정됩니다. 대법원은 임대인이 쓰게 할 의무를 지키지 않아 전혀 쓸 수 없으면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 부분적으로만 지장이 있으면 그 지장의 한도에서만 거절할 수 있다고 했습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결). 지장 정도를 넘어 덜 내면 연체가 될 수 있으므로, 덜 낼 금액과 이유를 미리 글로 알리는 편이 안전합니다.
가게라면, 그리고 합의가 안 되면
상가도 수선의무는 민법이 정한 대로입니다. 영업을 못 한 손해처럼 특별한 사정으로 생긴 손해는 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 배상 책임이 있습니다 민법 제393조 제2항. 임차주택이나 상가의 유지·수선 의무에 관한 분쟁은 조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다 주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제4호. 물이 윗집에서 내려오는 경우는 윗집에서 물이 샐 때를 보세요.
화윤이 처리한 관련 사례
- 카페 천장 누수 피해 손해배상 승소손해배상
법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
집주인이 수리하러 들어오겠다는데 거절해도 되나요?
집을 보존하는 데 필요한 공사라면 거절하지 못합니다 민법 제624조. 다만 방문 날짜와 시간은 미리 정해 달라고 요청할 수 있고, 허락 없이 들어오는 문제는 임대인이 허락 없이 들어올 때에서 다룹니다.
이사 나갈 때 곰팡이 원상복구 비용을 내라고 해요.
곰팡이가 건물 하자 때문인지 사용 방식 때문인지가 비용을 누가 낼지 가르는 쟁점이 됩니다. 자세한 기준은 원상회복 의무의 범위를 보세요. 살면서 임대인에게 알린 기록이 있으면 도움이 됩니다 민법 제634조.
계약서와 주고받은 연락을 가지고 상담하세요
임대차계약서와 특약, 갱신·해지·수리를 두고 주고받은 문자나 내용증명, 하자 사진을 함께 보면 어느 법이 적용되는지와 지금 할 일을 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.