집주인이 집을 팔면 세입자에게 알려야 하나요?

알리지 않아도 계약은 그대로입니다

입주와 전입신고를 마친 세입자는 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조 제1항. 이런 세입자에게는 집을 산 사람이 임대인의 지위를 이어받으므로 주택임대차보호법 제3조 제4항, 보증금·월세·기간 같은 계약 내용은 주인이 바뀌어도 그대로입니다. 매매 소식을 늦게 들었다고 해서 계약이 흔들리지는 않습니다.

반대로 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다면 새 주인에게 임대차를 주장하기 어렵습니다. 집이 팔릴 기미가 보이면 전입 상태부터 확인하세요.

새 주인이 싫다면 이의를 제기할 수 있는 경우

대법원 2001다64615 판결은 대항력 있는 임대차가 기간 만료나 합의로 끝난 상태에서 집이 팔린 경우를 다룹니다. 이때 세입자가 임대인 지위 승계를 원하지 않으면 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 관계에서 벗어날 수 있고, 그러면 예전 집주인의 보증금 반환 의무가 없어지지 않는다고 보았습니다.

같은 판결은 그 사건 세입자가 새 주인이 임대인 지위를 이어받는 것을 전제로 행동했다고 보아, 이의를 제기했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 이의를 할 생각이라면 말보다 행동이 일관되어야 합니다.

매매 사실은 직접 확인합니다

• 등기사항증명서: 소유자 이름과 소유권 이전 날짜를 확인합니다. 갱신 요구나 계약 종료를 앞두고 있다면 특히 필요합니다.
• 월세 계좌가 바뀔 때: 누구 명의 계좌인지, 주인이 바뀌었는지 물어보고 답을 기록해 둡니다.
• 갱신을 앞두고 있을 때: 새 주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수도 있습니다. 새 집주인의 실거주 갱신 거절을 함께 보세요.

화윤이 처리한 관련 사례

• 건물 매매로 바뀐 임대인 상대 보증금 소송 전부 승소임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

계약할 때 집주인이 알려 줘야 하는 것은 있나요?

있습니다. 계약을 맺을 때 임대인은 그 집의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 제시해야 합니다 주택임대차보호법 제3조의7. 다만 이것은 계약 체결 때의 의무이고 매매 때의 통지 의무는 아닙니다.

상가도 마찬가지인가요?

상가는 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치면 대항력이 생기고 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 건물을 산 사람이 임대인 지위를 이어받습니다 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항.

새 주인이 직접 살 거라며 바로 비워 달래요.

대항력을 갖춘 세입자가 계약 기간 중이라면 주인이 바뀌었다는 이유만으로 나갈 의무는 없습니다. 새 주인은 기존 계약을 그대로 이어받기 때문입니다 주택임대차보호법 제3조 제4항. 실거주는 계약 만료를 앞두고 갱신 거절 사유로 다툴 문제입니다.