1년으로 계약해도 2년 살 수 있나요?

2년이냐 1년이냐는 세입자가 고릅니다

주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 보면서, 단서에서 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 정합니다. 그래서 선택은 세입자 몫입니다.

• 2년을 채우고 싶을 때: 계약서에 1년이라고 적혀 있어도 2년이 될 때까지 살 수 있습니다. 임대인은 1년이 지났다는 이유만으로 집을 비우라고 할 수 없습니다. 입주와 전입신고를 마쳐 두면 그 사이 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 같은 기간을 주장할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조 제1항.
• 1년 만에 나가고 싶을 때: 1년 약정이 유효하다고 주장하고, 그 기간이 끝날 때 계약 종료를 전제로 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 나갈 생각이면 만료 전에 그 뜻을 문자나 내용증명으로 분명히 남겨 두세요.
• "1년 뒤 무조건 퇴거" 특약이 있을 때: 이 법에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없으므로 주택임대차보호법 제10조, 이런 특약으로 2년 보장을 없애기는 어렵습니다.

보호가 적용되지 않는 경우도 있습니다

잠깐 머물기 위한 임대차임이 명백하면 주택임대차보호법 자체가 적용되지 않습니다 주택임대차보호법 제11조. 이때는 2년 보장뿐 아니라 대항력 같은 이 법의 다른 보호도 받을 수 없습니다. 이름이 아니라 계약 기간, 머문 목적, 실제로 살림을 꾸렸는지를 함께 봅니다. 2년이 끝나 갈 무렵에는 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신이 이어서 문제됩니다.

상가는 1년, 그 뒤는 갱신요구권

상가건물은 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 봅니다 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항. 그래서 1년짜리 상가 계약은 그대로 1년입니다. 대신 세입자는 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 최초 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 이 권리를 씁니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항.

보증금에 월세의 100배를 더한 환산보증금이 기준(서울 9억 원)을 넘는 상가에는 1년 보장 규정이 적용되지 않습니다 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조. 다만 이 경우에도 갱신요구권 규정은 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항.

자주 묻는 질문

2년을 살기로 하면 보증금은 언제 돌려받나요?

2년으로 보는 기간이 끝난 뒤 돌려받습니다. 기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차가 이어지는 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제4조 제2항.

1년이 지나자 임대인이 월세를 올려 달래요.

2년으로 보는 기간 중이라도 사정이 바뀌면 증액을 청구할 수는 있지만, 계약이나 직전 증액 뒤 1년 안에는 할 수 없고 주택임대차보호법 제7조 제1항, 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다 주택임대차보호법 제7조 제2항. 자세한 기준은 차임·보증금 증액 상한에서 다룹니다.

상가를 6개월로 계약했어요.

1년으로 봅니다. 세입자는 6개월이 유효하다고 주장해 그때 나갈 수도 있습니다 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항. 환산보증금이 기준을 넘는 상가라면 계약서에 정한 기간이 기준이 됩니다.