상가를 비울 때 인테리어는 어디까지, 전 임차인 시설까지 철거해야 하나요?

철거 범위는 내가 넘겨받은 상태에서 출발합니다

철거해야 하는 것은 원칙적으로 내가 바꾼 부분입니다. 대법원 90다카12035 사건의 임차인은 다른 사람이 유흥음식점으로 쓰던 점포를 소유자에게서 빌려 내부를 크게 고쳐 영업했습니다. 법원은 별도 약정이 없다면 원상회복은 임차인이 개조한 범위 안의 일이고, 임차인이 빌렸을 때의 상태로 돌려주면 된다고 판단했습니다.

통상 사용에 따른 낡음처럼 원상회복의 일반 기준은 원상회복 의무의 범위에서 다룹니다. 이 글은 상가 인테리어와 전 임차인이 남긴 시설에 집중합니다.

전 임차인 시설, 결론이 갈린 두 판결

두 판결은 서로 모순되지 않습니다. 가게를 넘겨받은 방식과 계약서 문구, 시설의 성격이 달랐습니다.

근거: 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결(국가법령정보센터 판례 원문).

계약서와 인수 서류에서 확인할 문구

• 원상복구 조항의 기준점: "임차 당시 상태로"인지, 시설을 모두 뜯어낸 상태를 말하는지에 따라 범위가 크게 달라집니다.
• 전 임차인과의 권리금 계약서: 영업과 시설을 넘겨받았다는 기록은 2017다268142 사건처럼 전 임차인 시설까지 철거 의무를 인정하는 사정이 될 수 있습니다. 넘겨받은 시설 목록을 확인합니다.
• 임대인과의 별도 합의: 임대인이 기존 시설을 그대로 두라고 했거나 다음 임차인이 인수하기로 했다면 문자나 확인서로 남깁니다.
• 원상복구 특약과 시설비: "임차인 부담으로 원상복구한다"는 약정은 유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 본 판결이 있습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결). 반대로 비용상환청구권을 포기했다고 원상회복 의무까지 면제된 것은 아니라고 본 판결도 있습니다(대법원 2017다268142 판결). 시설비 문제는 시설비를 받고 싶을 때를 참고하세요.

철거 범위를 다툴 때 모아 둘 증거

• 넘겨받을 때의 모습: 계약일·입점일 사진과 동영상, 전 임차인이 영업하던 때의 사진.
• 내가 한 공사: 공사 계약서·도면·영수증과 임대인이 공사에 동의한 문자. 내가 바꾼 범위를 특정하는 자료입니다.
• 인수 내역: 전 임차인에게서 넘겨받은 시설 목록과 권리금 계약서.
• 임대인의 요구: 철거를 요구하는 항목과 견적서를 서면으로 받아, 내가 바꾼 부분과 그 전부터 있던 부분을 나눠 봅니다.

철거가 늦어지면 손해는 어디까지인가요?

임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이 기준입니다. 90다카12035 판결은 원상회복 의무가 있는 임차인이 이를 미룬 경우에도 임대인의 손해는 실제로 공사를 마친 날까지가 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액이라고 봤습니다. 임대인이 공사를 미루면서 월세 상당액을 보증금에서 계속 빼겠다고 하면 이 기준으로 다툴 수 있습니다.

철거비 공제 금액을 두고 합의가 안 되면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 보증금이나 건물 반환에 관한 분쟁으로 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 (상가건물임대차분쟁조정위원회).

화윤이 처리한 관련 사례

• ○○ 편의점 원상회복 사건 승소원상회복 · 손해배상
• 보증금 반환과 원상회복을 동시이행으로 정한 판결임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

새 임차인이 인테리어를 그대로 쓰겠다고 하면 철거하지 않아도 되나요?

철거 의무는 임대인과의 관계에서 정해집니다. 권리금 계약은 기존 임차인과 신규임차인 사이의 계약이므로 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항, 새 임차인과 시설을 넘기기로 한 것과 별도로 임대인이 철거를 면제한다는 동의를 문서로 받아 둡니다.

임대인이 직접 철거하고 그 비용을 보증금에서 빼겠다고 해요.

2017다268142 사건에서도 임대인이 철거하고 그 비용을 보증금에서 빼는 것이 인정됐습니다. 다만 뺄 수 있는 것은 임차인에게 원상회복 의무가 있는 범위의 비용이므로, 견적서 항목을 내가 바꾼 부분과 하나씩 대조합니다.

원상복구가 끝날 때까지 월세를 계속 물어야 하나요?

원상회복을 미뤄 임대인이 가게를 쓰지 못했다면 손해배상 문제가 생길 수 있지만, 그 범위는 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라는 판결이 있습니다(대법원 90다카12035 판결). 원상회복 범위를 다투는 중이라면 그 경과를 문서로 남깁니다.

전 임차인 시설인지 내 시설인지 기록이 없어요.

전 임차인 영업 당시 사진, 권리금 계약서의 시설 목록, 공사 업체의 견적서와 영수증으로 내가 공사한 범위를 특정합니다. 임대인도 입점 때 상태를 알고 있을 수 있으니 문자로 확인을 요청해 답변을 남깁니다.