임대차 분쟁이 생겼을 때 어떤 법이 적용되고, 어디서부터 풀어야 하나요?

1. 먼저 어떤 법이 적용되는지 나눕니다

같은 "월세 인상"이라도 주택이냐 상가냐에 따라 상한과 기한이 다릅니다. 그래서 분쟁 내용을 따지기 전에 적용 법부터 정합니다.

주거와 영업이 섞여 있어 어느 쪽인지 다툼이 생기면 계약서에 적힌 목적과 실제로 쓰는 모습이 판단 자료가 됩니다. 계약서 사본과 사진을 함께 보관해 두세요.

2. 분쟁 유형별로 먼저 볼 기준

아래 표에서 내 문제에 해당하는 줄을 찾고, 오른쪽 글에서 자세한 기준을 확인하세요.

3. 해결 경로: 기록 정리에서 소송까지

대부분의 임대차 분쟁은 아래 순서로 진행됩니다. 앞 단계를 건너뛰어도 되지만, 앞 단계에서 남긴 기록이 뒤 단계의 증거가 됩니다.

1. 사실과 기한을 정리합니다계약서와 특약, 통지를 주고받은 날짜, 하자 사진, 이체 내역을 모읍니다. 갱신 요구처럼 기간이 정해진 권리는 이 단계에서 마감일부터 계산합니다. 상가 권리금 손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 사라집니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항.
2. 기록이 남는 방법으로 요구합니다요구할 내용, 근거, 답할 기한을 문자나 내용증명으로 보냅니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 민법 제111조, 보낸 사실보다 받은 사실을 증명할 수 있는 방법을 고릅니다.
3. 분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다주택은 차임·보증금 증감, 기간, 반환, 유지·수선 분쟁을 주택임대차보호법 제14조 제2항, 상가는 여기에 권리금 분쟁까지 조정받을 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항. 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 합니다 주택임대차보호법 제23조 제1항.
4. 법원 조정을 이용합니다민사 분쟁의 당사자는 법원에 조정을 신청할 수 있고 민사조정법 제2조, 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다 민사조정법 제29조.
5. 소송을 냅니다손해배상, 차임, 원상회복비, 권리금 손해배상처럼 합의가 안 되는 청구는 소송으로 판단을 받습니다. 어느 법원에 어떤 소송을 내는지는 임대차 소송의 종류와 관할에서 다룹니다.

4. 조정위원회와 법원 절차, 무엇이 다른가요?

절차의 자세한 순서는 주택임대차분쟁조정위원회와 상가건물임대차분쟁조정위원회 글에 정리했습니다.

5. 이 사이트에서 다루지 않는 것

이 사이트는 계약이 이어지는 동안 생기는 다툼을 다룹니다. 계약이 끝난 뒤 점유자를 내보내는 명도 소송 절차, 임차권등기명령·지급명령·강제집행 같은 보증금 회수 절차, 전세사기와 경매 배당 순위는 화윤의 다른 분야 사이트(아래 '사무소 사이트')에서 다룹니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 상가 명도소송, 임차인에게 유리한 조정 성립인도(명도)소송
• 퇴거 뒤 건물 인도 소장을 받고 화해권고로 종결인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

조정위원회를 먼저 거쳐야 소송을 낼 수 있나요?

아닙니다. 조정 신청은 당사자가 고를 수 있는 절차입니다 주택임대차보호법 제21조 제1항. 오히려 같은 분쟁으로 이미 소송을 냈거나 조정 신청 뒤에 소송을 내면 조정 신청은 각하됩니다 주택임대차보호법 제21조 제3항.

임대인도 조정을 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 법은 분쟁의 "당사자"가 조정을 신청할 수 있다고 정하고 있어 주택임대차보호법 제21조 제1항, 월세 인상이나 원상회복을 두고 임대인이 먼저 신청하는 것도 가능합니다.

집 일부에서 장사를 하는데 주택과 상가 중 어느 법이 적용되나요?

주거용 건물의 일부를 영업에 써도 주택임대차보호법이 적용되고 주택임대차보호법 제2조, 빌린 곳의 주된 부분을 영업용으로 쓰면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항. 어느 쪽이 주된 용도인지가 갈리는 경우에는 계약 목적과 실제 사용 모습을 함께 따져 봐야 합니다.

내용증명은 꼭 보내야 하나요?

법이 내용증명을 요구하는 것은 아닙니다. 다만 통지는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 민법 제111조, 나중에 "받은 적 없다"는 다툼을 막으려면 도달을 증명할 수 있는 방법이 좋습니다.