계약이 끝나면 임차인은 어디까지 원래대로 되돌려 놓아야 하나요?

원상회복은 무엇을 되돌리는 의무인가요?

임차인이 처음 넘겨받은 상태로 돌려놓는 의무입니다. 민법은 물건을 빌린 사람이 돌려줄 때 원상에 회복해야 하고, 거기에 붙인 물건은 철거할 수 있다고 정하고 민법 제615조, 이 규정을 임대차에도 그대로 적용합니다 민법 제654조.

그래서 기준점은 새것이 아니라 임대 당시의 상태입니다. 대법원도 임차인이 목적물을 고치거나 바꿨다면 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 쓸 수 있게 해야 한다고 판단했습니다(대법원 2017다268142 판결). 입주할 때 이미 낡아 있던 부분을 새것으로 바꿔 줄 의무까지 이 조문에서 나오지는 않습니다.

원상회복과 별개로, 임차인은 집이나 가게를 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 합니다 민법 제374조. 관리를 소홀히 해서 생긴 손상은 원상회복과 손해배상 다툼에서 함께 따지게 됩니다.

범위를 정할 때 보는 기준

원상회복의 범위는 법에 목록으로 정해져 있지 않습니다. 대법원은 다음 사정을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 봅니다(대법원 2017다268142 판결).

근거: 민법 제615조 민법 제654조, 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결(국가법령정보센터 판례 원문).

정해진 용법대로 쓰다 생긴 낡음은 어떻게 보나요?

용법을 어겨 생긴 훼손과는 따로 따져 봐야 합니다. 임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 써야 하고 민법 제610조 제1항, 민법이 임대인의 손해배상 청구 대상으로 적어 둔 것도 "계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익"으로 생긴 손해입니다 민법 제617조.

• 정해진 용법대로 살거나 영업하면서 생긴 낡음: 햇빛에 바랜 벽지, 가구를 놓았던 자국, 오래 써서 닳은 손잡이처럼 시간이 지나면 생기는 변화(통상 사용에 따른 손모)입니다. 이 부분까지 임차인이 고쳐야 하는지는 계약서 문구와 입주 때 상태를 놓고 다툼이 생기는 지점입니다.
• 용법을 벗어나 생긴 훼손: 허락 없이 벽을 뚫거나 바닥재를 뜯은 경우, 물이 새는 것을 방치해 바닥이 썩은 경우처럼 사용 방법이나 관리에 문제가 있었던 손상입니다. 이런 손상은 원상회복과 손해배상 청구의 대상이 될 수 있습니다.

원상회복 규정은 민법이 특약으로 바꿀 수 없다고 정한 조문 목록에 들어 있지 않습니다 민법 제652조. 그래서 계약서에 낡음까지 임차인이 부담한다는 특약이 있다면, 그 특약이 어떤 항목을 얼마나 구체적으로 정했는지가 다시 쟁점이 됩니다(특약의 효력).

내가 설치한 시설, 전 임차인이 남긴 시설

• 내가 붙인 물건: 임차인은 자신이 붙인 물건을 철거할 수 있고 민법 제615조, 바꾼 부분은 원칙적으로 철거해 임대 당시 상태로 돌려놓아야 합니다.
• 임대인 동의를 받아 붙인 물건: 건물을 편하게 쓰려고 임대인 동의를 얻어 붙인 물건은 계약이 끝날 때 임대인에게 사 달라고 청구할 수 있습니다 민법 제646조. 필요비·유익비와 함께 수선의무와 비용 청구에서 정리했습니다.
• 전 임차인이 설치한 시설: 대법원 2017다268142 사건에서는 임차인이 전 임차인에게서 커피전문점 영업을 넘겨받았고 계약서에 원상회복 의무가 적혀 있었습니다. 법원은 철거된 시설이 전 임차인이 설치한 것이라도 그 임차인에게 철거 의무가 있다고 보고, 임대인이 쓴 철거비를 보증금에서 빼는 것을 인정했습니다. 넘겨받은 경위와 계약 문구에 따라 결론이 달라질 수 있어, 시설을 넘겨받을 때의 다툼은 상가 인테리어 원상복구 다툼에서 따로 다룹니다.

원상복구비 다툼에 대비하는 순서

1. 입주 날 상태를 남깁니다방마다, 벽·바닥·창틀·설비마다 날짜가 남는 사진과 동영상을 찍고, 이미 있던 흠은 문자로 임대인에게 알립니다. 범위를 정하는 기준인 임대 당시 상태를 증명하는 자료입니다.
2. 공사 전에 동의 범위를 문서로 받습니다무엇을 설치하는지, 계약이 끝날 때 철거하는지 남겨 두는지까지 함께 적어 둡니다.
3. 나가기 전에 함께 점검합니다임대인이 원상복구를 요구하는 항목과 견적을 서면으로 받고, 입주 때 사진과 하나씩 비교합니다.
4. 청구 기간을 확인합니다용법을 어긴 사용으로 생긴 손해의 배상 청구와 임차인이 쓴 비용의 상환 청구는 임대인이 물건을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다 민법 제617조 민법 제654조.
5. 합의가 안 되면 조정이나 소송으로 갑니다원상복구비 공제로 보증금 일부를 받지 못했다면 보증금 반환에 관한 분쟁으로 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다 주택임대차보호법 제14조 제2항. 상가는 상가건물임대차분쟁조정위원회를, 소송은 임대차 소송의 종류와 관할을 참고하세요.

화윤이 처리한 관련 사례

• ○○ 편의점 원상회복 사건 승소원상회복 · 손해배상
• 보증금 반환과 원상회복을 동시이행으로 정한 판결임대차보증금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

벽지와 장판이 오래돼 색이 변했는데 새로 해 줘야 하나요?

원상회복의 기준은 새것이 아니라 임대 당시 상태입니다 민법 제615조. 정해진 용법대로 살면서 생긴 변색이라면 용법을 어긴 훼손과 구별해서 따져야 하고 민법 제617조, 계약서에 따로 정한 특약이 있는지도 확인합니다.

계약서에는 "원상복구한다"는 한 줄만 있어요.

그 한 줄만으로 범위가 정해지지는 않습니다. 대법원은 계약 경위와 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 바꾼 내용을 고려해 구체적으로 정한다고 봅니다(대법원 2017다268142 판결). 입주 때 사진과 공사 기록이 범위를 가르는 자료가 됩니다.

제가 단 선반과 조명은 두고 나가도 되나요?

임차인은 자신이 붙인 물건을 철거할 수 있고, 바꾼 부분은 원칙적으로 철거해 돌려놓아야 합니다 민법 제615조. 임대인 동의를 받아 붙인 물건이라면 철거 대신 매수를 청구할 수 있는지 확인합니다 민법 제646조.

집을 비우고 한참 뒤에 임대인이 훼손 배상을 청구했어요.

용법을 어긴 사용으로 생긴 손해의 배상 청구는 임대인이 물건을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다 민법 제617조 민법 제654조. 반환한 날짜를 증명할 자료(열쇠 반납 문자, 이사 날짜)를 챙겨 두세요.