임대차 계약금을 넣었는데 계약을 취소하고 싶으면 돌려받을 수 있나요?

상황별로 먼저 정리하면

계약금으로 계약을 푸는 방법과 시한

계약금을 포기하거나 두 배를 돌려주는 해제는 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"만 할 수 있습니다 민법 제565조 제1항. 대법원은 이행에 착수한다는 것을 객관적으로 밖에서 알 수 있을 정도로 채무 이행의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것이라고 설명했습니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

• 추가 배상 없음: 이렇게 해제하면 계약금 외에 따로 손해배상을 청구할 수 없습니다 민법 제565조 제2항.
• 다른 약정 우선: 조문은 "당사자간에 다른 약정이 없는 한" 적용되므로 계약서에 다른 해제 조건이 있으면 그것을 먼저 봅니다.

계약금을 일부만 냈거나 가계약금만 넣었다면

아래 판결은 모두 매매 사건이지만, 계약금 규정이 임대차에도 준용되므로 민법 제567조 같은 기준으로 판단될 수 있습니다.

• 일부만 낸 경우: 계약금 해제권은 계약금을 실제로 주고받아야 생깁니다. 일부만 내고 나머지를 나중에 주기로 했다면, 나머지를 다 낼 때까지는 어느 쪽도 계약금 포기나 배액 상환으로 마음대로 해제할 수 없다고 보았습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).
• 받은 쪽이 해제하려는 경우: 기준은 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금 전체이므로, 받은 일부의 두 배만 돌려주고는 해제할 수 없다고 보았습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
• 정식 계약서 전 가계약금: 먼저 계약이 성립했는지를 봅니다. 대법원은 계약의 본질적이거나 중요한 사항에 관해 의사가 합치되었다면 정식 계약서를 쓰지 않았어도 계약이 성립할 수 있다고 했습니다(2005다39594 판결). 임대차라면 어느 집을, 보증금·월세 얼마에, 언제부터 빌리는지 같은 핵심 조건이 정해졌는지가 기준이 될 수 있습니다.

계약이 성립하지 않았다면 받은 쪽이 그 돈을 가지고 있을 법률상 원인이 없으므로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다 민법 제741조. 가계약금을 돌려주지 않기로 따로 정했다면 그 약정 내용을 함께 봅니다.

상대방이 약속을 어겼다면 계약금을 돌려받을 수 있습니다

상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그래도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 이 요구 없이 해제할 수 있습니다 민법 제544조.

• 원상회복: 해제하면 서로 받은 것을 돌려줘야 하고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙입니다 민법 제548조.
• 손해배상: 해제와 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다 민법 제551조.
• 특약 위반: 입주 전 수리, 근저당 정리처럼 특약으로 약속한 일을 지키지 않은 것도 해제 사유가 될 수 있습니다. 특약이 계약서에 구체적으로 적혀 있는지가 중요합니다. 특약의 효력 일반은 계약서 특약의 효력에서 다룹니다.

위약금 조항이 있다면

계약서에 위약금 약정이 있으면 손해배상액을 미리 정한 것으로 추정하고 민법 제398조 제4항, 그 금액이 부당하게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다 민법 제398조 제2항. 계약금을 위약금으로 정한 조항이 있다면 약속을 어긴 쪽이 그 금액을 기준으로 배상하게 되는지 문구를 확인하세요. 계약 이행이나 내용 해석을 둘러싼 주택 임대차 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상이기도 합니다 주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호.

화윤이 처리한 관련 사례

• 특약 불이행으로 임대차 계약금 반환 전부 승소계약금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

대출이 안 나와서 계약을 못 하게 됐어요. 계약금을 돌려받을 수 있나요?

"대출이 안 되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다" 같은 특약이 있다면 그에 따릅니다. 그런 특약이 없으면 세입자 쪽 사정으로 보아 계약금을 포기하고 해제하는 경우에 해당할 수 있습니다 민법 제565조 제1항.

집주인이 받은 가계약금의 두 배만 돌려주고 계약을 없던 일로 하겠대요.

계약이 성립한 뒤라면, 받은 일부가 아니라 약정한 계약금 전체가 기준이라는 대법원 판결이 매매 사건에서 있었습니다(2014다231378 판결). 계약금 규정은 임대차에도 준용됩니다 민법 제567조.

계약서를 쓰기 전에 문자로 계좌를 받아 보낸 돈도 계약금인가요?

그 돈이 무엇이었는지는 보낼 때 주고받은 문자 내용과 정해진 조건에 따라 달라집니다. 핵심 조건이 정해져 계약이 성립했다면 계약금 규정이 문제 되고 민법 제565조 제1항, 성립하지 않았다면 돌려 달라고 청구할 수 있습니다 민법 제741조.