상가를 넘기면서 권리금을 받으려면 임차인은 무엇을 해야 하나요?

보호받는 것은 '권리금 자체'가 아니라 '회수할 기회'입니다

법이 지켜 주는 것은 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회이고, 임대인이 권리금을 대신 내주는 제도는 아닙니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 가치를 넘기거나 이용하게 하는 대가로, 보증금·차임과 별도로 주고받는 돈입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항.

권리금 계약은 새 임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항. 임대인은 이 계약의 당사자가 아니지만, 새 임차인과 임대차계약을 맺어 주지 않으면 권리금 계약도 이뤄질 수 없습니다. 그래서 법은 임대인이 일정한 기간 동안 이를 방해하지 못하게 하고, 방해하면 손해를 배상하게 합니다. 임대인에게 권리금을 돌려받을 수 있는지는 권리금도 임대인에게 돌려받을 수 있나요?에서 따로 답했습니다.

내 상가가 보호 대상인지 먼저 확인합니다

권리금을 회수하는 순서

1. 만료 6개월 전부터 새 임차인을 찾습니다보호 기간은 만료 6개월 전부터 시작합니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항. 계약 만료일을 기준으로 거꾸로 날짜를 계산해 두세요.
2. 새 임차인과 권리금 계약을 맺습니다권리금 액수, 넘기는 시설·비품 목록, 임대인과의 임대차계약이 이뤄지지 않을 때의 처리를 적습니다. 국토교통부장관은 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 사용을 권장할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의6.
3. 임대인에게 새 임차인 정보를 줍니다임차인은 새 임차인이 보증금·차임을 낼 자력과 임차인으로서 의무를 이행할 의사·능력에 관해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항.
4. 새 임차인과 계약해 달라고 문서로 요청합니다문자나 내용증명으로 새 임차인의 인적 사항과 희망 조건을 알리고 계약 체결을 요청합니다. 임대인의 답변, 거절 이유, 새로 제시한 조건은 모두 보관합니다.
5. 방해가 있었다면 종료 뒤 3년 안에 청구합니다임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 손해배상 청구권은 시효로 소멸합니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항.

방해에 해당하는 행동과 남길 증거

법은 임대인이 다음 행동으로 권리금 수령을 방해하는 것을 금지합니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항.

임대인이 계약을 거절해도 방해로 보지 않는 경우가 있습니다. 새 임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없는 경우, 의무를 위반할 우려나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우, 임대인이 고른 새 임차인이 나와 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항. 자력과 영업 계획이 분명한 새 임차인을 주선하고 그 자료를 임대인에게 넘겨 두면 이런 사유로 다툴 여지가 줄어듭니다.

손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

새 임차인과 약속한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 적은 금액이 상한입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항. 실제 배상액은 이 상한 안에서 입은 손해를 따져 정해집니다.

가상 예시: 새 임차인과 권리금 5,000만 원에 계약했는데, 임대차 종료 당시 권리금이 3,000만 원으로 평가되면 배상 상한은 3,000만 원입니다. 종료 당시 권리금은 다툼이 있으면 감정평가로 따질 수 있고, 국토교통부장관은 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의7.

소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다. 권리금에 관한 분쟁은 조정 대상으로 정해져 있습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항(상가 분쟁조정 안내). 새 임차인과의 권리금 계약 자체가 틀어진 경우는 신·구 임차인 사이 권리금 계약 분쟁을 참고하세요.

화윤이 처리한 관련 사례

• 권리금 반환 청구, 대법원에서 승소 확정권리금
• 권리금 사건, 항소심도 승소권리금
• 편의점 권리금 손해배상 승소권리금

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

같은 자리에서 10년 넘게 장사했는데도 권리금을 보호받나요?

갱신요구권은 최초 기간을 포함해 전체 10년 안에서만 쓸 수 있지만 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항, 대법원은 갱신을 요구할 수 없게 된 경우에도 권리금 회수기회 보호는 적용된다고 판단했습니다(대법원 2017다225312 판결, 당시 기준 5년). 자세히 보기

임대인이 직접 장사하겠다며 새 임차인과 계약하지 않겠대요.

법이 정당한 사유로 보는 경우는 새 임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우 등으로 정해져 있고 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항, 임대인의 직접 영업은 그 목록에 없습니다. 그 이유만으로 거절이 정당한지는 사정에 따라 따지게 되므로 거절 답변을 문서로 남겨 두세요.

쇼핑몰 안 매장도 권리금 회수를 보호받나요?

대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장은 보호 대상에서 빠집니다. 다만 전통시장은 제외 대상이 아닙니다 상가건물 임대차보호법 제10조의5.

새 임차인 정보를 임대인에게 어디까지 줘야 하나요?

새 임차인이 보증금과 차임을 낼 자력, 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 내가 알고 있는 정보입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항. 개인 정보를 넘길 때는 새 임차인의 동의를 받아 두세요.