계약 중이나 갱신 때 월세·보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?

주택과 상가의 기준 한눈에

상한은 "여기까지 올려도 된다"는 허락이 아니라 "이보다 더는 청구할 수 없다"는 한계입니다. 증액을 청구하려면 먼저 세금·공과금이나 경제사정의 변동으로 지금 금액이 적절하지 않게 됐다는 사정이 있어야 합니다.

가상 예시로 계산해 보면

아래는 법정 기준만으로 계산한 가상 예시입니다. 실제로 그만큼 올릴 수 있는지는 증액 사유가 있는지에 따라 달라집니다.

주택의 기준은 "약정한" 금액, 상가의 기준은 "청구 당시" 금액입니다. 주택은 시·도 조례가 더 낮은 상한을 정했다면 그 기준을 따르므로, 집이 있는 시·도에 조례가 있는지 확인하세요.

상한이 적용되는 때와 적용되지 않는 때

상한은 계약이 이어지는 동안 한쪽이 증액을 "청구"할 때 적용됩니다. 대법원은 주택과 상가 모두, 이 규정은 임대차계약 존속 중 당사자 한쪽이 증액을 청구한 경우에만 적용되고, 계약이 끝난 뒤 재계약하거나 계약 중이라도 당사자가 합의해 증액한 경우에는 적용되지 않는다고 판단했습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결).

• 적용됨: 계약 기간 중 임대인의 일방적인 증액 청구, 갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항
• 판례상 적용되지 않음: 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 재계약, 양쪽이 합의해 올린 경우
• 해당 없음: 새 임차인과 처음 맺는 계약의 금액. 이 경우의 대응은 월세·보증금을 올려 달라고 할 때에서 다룹니다.

그래서 임차인에게 갱신요구권이 남아 있다면, 임대인이 제안한 인상안에 합의하기 전에 갱신요구권을 행사할지부터 정하는 것이 중요합니다. 일단 합의하면 상한을 넘었다는 이유로 다투기 어려워질 수 있습니다.

증액 청구를 받았을 때 확인할 것

• 증액 사유: 세금·공과금이 늘었거나 경제사정이 변했다는 구체적인 사정이 있는지 묻습니다. 상한 안이라도 사유가 없으면 다툴 수 있습니다.
• 1년: 계약일이나 마지막 증액일부터 1년이 지났는지 확인합니다.
• 계산 기준: 주택은 약정 금액, 상가는 청구 당시 금액을 기준으로 상한을 계산합니다.
• 이미 더 냈다면: 주택 임차인이 제7조의 증액비율을 넘겨 차임이나 보증금을 냈다면 넘게 낸 금액의 반환을 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제10조의2.
• 감액도 가능: 같은 조문에 따라 임차인도 사정이 바뀌면 감액을 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조 제1항 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항. 방법은 감액청구 글을 보세요.
• 합의가 안 되면: 차임·보증금 증감 분쟁은 주택·상가 분쟁조정위원회의 조정 대상입니다 주택임대차보호법 제14조 제2항 제1호 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제1호.

화윤이 처리한 관련 사례

• 월세 증액과 상가 명도를 함께 청구당한 상가 세입자 승소인도(명도)소송 · 차임증액청구

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

2년 계약이 끝나 재계약하면서 10% 올리자고 하면 받아들여야 하나요?

갱신요구권을 행사하면 갱신되는 계약의 차임과 보증금은 제7조 범위에서만 바뀝니다 주택임대차보호법 제6조의3 제3항. 반면 요구권을 쓰지 않고 새로 합의해 재계약하면 판례상 상한이 적용되지 않습니다(대법원 2002다23482 판결). 합의하기 전에 어느 쪽으로 갈지 정하세요.

보증금은 그대로 두고 월세만 올리면 기준은 무엇인가요?

주택은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1이 한도이므로 주택임대차보호법 제7조 제2항, 월세만 올린다면 약정한 월세가 계산 기준입니다. 상가는 청구 당시의 월세가 기준입니다 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조.

계약한 지 8개월 만에 월세를 올려 달라고 하면요?

계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다 주택임대차보호법 제7조 제1항 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항. 1년이 지난 뒤에 다시 이야기하자고 답할 수 있습니다.

환산보증금이 큰 상가도 100분의 5 상한이 적용되나요?

환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가에 적용되는 규정 목록에 제11조는 들어 있지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항. 이런 상가는 갱신 때 조세, 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금 등을 고려해 증감을 청구하게 되고 상가건물 임대차보호법 제10조의2, 계약 기간 중에는 경제사정 변동 등을 이유로 한 민법의 차임증감청구 규정이 적용됩니다 민법 제628조.