내 돈 들여 고치거나 설치한 시설비, 집주인에게 받을 수 있나요?

먼저 세 가지를 확인합니다

받을 수 있는지는 비용의 성격, 계약서 특약, 청구 기간으로 갈립니다. 필요비·유익비·부속물 매수청구의 기본 차이는 수선의무와 필요비·유익비에 정리했고, 이 글은 실제로 청구할 때 부딪히는 문제를 다룹니다.

• 비용의 성격: 고장 난 것을 고친 비용인지 민법 제626조 제1항, 건물의 가치를 높인 비용인지 민법 제626조 제2항, 떼어 낼 수 있는 물건을 임대인 동의를 얻어 붙인 것인지 민법 제646조 제1항.
• 특약: 원상복구 특약이나 비용을 청구하지 않기로 한 약정이 있는지.
• 기간: 목적물을 돌려준 날부터 6개월이 지나지 않았는지 민법 제617조.

영업용 인테리어는 인정 범위가 좁습니다

유익비는 임차물의 객관적 가치를 높이기 위해 들인 비용을 말합니다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결). 내 영업에만 맞춘 인테리어는 다음 사람에게 쓸모가 없을 수 있어, 건물의 가치가 늘었다고 인정받기 어려울 수 있습니다.

부속물 매수청구도 같은 방향으로 봅니다. 부속물은 임차인 소유로 건물의 구성부분이 되지 않은 물건이면서 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 것이어야 하고, 오로지 임차인의 특수한 목적에 쓰려고 붙인 물건은 해당하지 않습니다(대법원 91다8029 판결). 다만 객관적인 사용목적은 건물 구조, 계약 때 합의한 용도, 위치와 주변 환경을 함께 보고 정하므로, 공부상 용도가 음식점인 층을 빌려 대중음식점을 하며 설치한 시설을 객관적 편익으로 본 사례도 있습니다(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결).

원상복구 특약이 있다면

"임차인 부담으로 원상복구한다"는 약정은 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지로 본 판결이 있습니다(대법원 95다12927 판결). 유익비 조문은 민법이 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없다고 정한 목록에 없어 이런 약정이 효력을 가질 수 있습니다.

부속물 매수청구권은 그 목록에 들어 있어, 이 권리에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 민법 제652조. 같은 판결은 점포의 최초 임차인이 임대인 측 동의를 얻어 붙인 시설에 대해, 임차권이 여러 사람을 거쳐 넘어왔더라도 시설 대금이 이미 지급됐다거나 시설을 양도 대상에서 빼기로 했다는 등 특별한 사정이 없으면 현재 임차인이 매수를 청구할 수 있다고 봤습니다.

금액은 어떻게 정하나요?

유익비는 실제로 쓴 금액과 지금 남아 있는 가치 증가액 가운데 임대인이 고르는 금액입니다 민법 제626조 제2항. 그래서 대법원은 임대인의 선택권을 위해 실제 지출 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 한다고 봤습니다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결). 영수증과 공사 계약서로 지출액을, 감정이나 시세 자료로 증가액을 함께 준비합니다. 임대인이 청구하면 법원이 상당한 상환기간을 줄 수 있다는 점도 알아 둡니다 민법 제626조 제2항.

청구하는 순서

1. 자료를 모읍니다공사 전후 사진, 견적서·영수증, 임대인이 공사에 동의한 문자, 계약서 특약을 한곳에 정리합니다.
2. 필요비는 바로 청구합니다계약 중이라도 보존에 필요한 수리비는 지출하면 바로 청구할 수 있습니다 민법 제626조 제1항.
3. 유익비·부속물은 계약이 끝날 때 정리합니다보증금 정산 때 금액과 근거를 제시하고, 내용증명으로 청구 사실을 남깁니다.
4. 6개월 안에 조정이나 소송으로 갑니다임대인이 목적물을 돌려받은 날부터 6개월이 기준입니다 민법 제617조 민법 제654조. 조정은 주택임대차분쟁조정위원회나 상가건물임대차분쟁조정위원회를 참고하세요.

비용을 받을 때까지 건물을 돌려주지 않겠다는 주장(유치권 민법 제320조 제1항)은 다툼이 크고, 원상복구 특약으로 비용 청구를 포기했다면 그 근거도 약해집니다. 버티는 동안 계속 영업해 얻은 사용 이익은 돌려줘야 할 수 있다는 점도 함께 고려합니다.

자주 묻는 질문

집주인 허락 없이 한 공사비도 받을 수 있나요?

유익비 조문은 임대인 동의를 요건으로 적고 있지 않지만 민법 제626조 제2항, 부속물 매수청구는 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건이어야 합니다 민법 제646조 제1항. 허락 없이 한 공사는 원상회복 다툼으로 이어질 수 있어 공사 전에 동의를 받아 두는 것이 안전합니다.

급하게 고친 수리비를 월세에서 빼고 내도 되나요?

서로 같은 종류의 채무가 있고 둘 다 이행기가 됐다면 대등액에서 상계할 수 있고 민법 제492조 제1항, 상계는 상대방에 대한 의사표시로 합니다 민법 제493조 제1항. 필요비는 지출하면 바로 청구할 수 있는 돈이지만 민법 제626조 제1항, 금액을 두고 다투면 덜 낸 월세가 연체로 다뤄질 위험이 있습니다. 영수증과 함께 금액과 상계한다는 뜻을 서면으로 먼저 알리고 답을 받아 두는 것이 안전합니다.

이사한 지 8개월이 지났어요. 지금 청구해도 되나요?

임차인이 지출한 비용의 상환 청구는 임대인이 목적물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다 민법 제617조 민법 제654조. 그 기간이 지났다면 청구가 어려울 수 있으니, 실제로 열쇠를 넘긴 날짜부터 확인합니다.

상가 시설비를 권리금으로 회수할 수는 없나요?

권리금에는 영업시설·비품의 가치도 포함될 수 있어 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 신규임차인에게서 받는 방법이 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 (권리금 회수기회 보호).