주택임대차분쟁조정위원회는 어떤 분쟁을 다루고, 조정 결과에는 어떤 효력이 있나요?

어떤 분쟁을 신청할 수 있나요?

주택임대차보호법이 적용되는 임대차에서 생긴 분쟁이면 대부분 신청할 수 있습니다 주택임대차보호법 제14조 제1항. 법과 시행령이 정한 대상은 다음과 같습니다.

• 법에 적힌 분쟁: 차임이나 보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금이나 주택의 반환, 주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 주택임대차보호법 제14조 제2항
• 계약 이행·해석: 계약을 지키지 않거나 계약 문구의 뜻을 두고 다투는 경우 주택임대차보호법 시행령 제22조 제1호
• 갱신·종료: 계약이 갱신됐는지, 언제 끝났는지에 관한 분쟁 주택임대차보호법 시행령 제22조 제2호
• 손해배상: 계약 불이행 등에 따른 손해배상 청구 주택임대차보호법 시행령 제22조 제3호
• 중개 관련: 중개보수 등 비용 부담, 공인중개사의 손해배상책임(공제금 청구 포함) 주택임대차보호법 시행령 제22조 제4호 주택임대차보호법 시행령 제22조 제5호
• 표준계약서: 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁, 그 밖에 위원장이 조정이 필요하다고 인정하는 비슷한 분쟁 주택임대차보호법 시행령 제22조 제6호 주택임대차보호법 시행령 제22조 제7호

어디에, 어떻게 신청하나요?

주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청합니다 주택임대차보호법 제21조 제1항. 조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 한국부동산원(법 조문에는 옛 이름인 한국감정원) 지사·사무소에 있고, 시·도가 따로 둘 수도 있습니다 주택임대차보호법 제14조 제1항. 기관별 관할구역은 시행령 별표 1에 정해져 있으므로 주택임대차보호법 시행령 제21조, 신청 전에 해당 기관에 관할을 확인하세요.

• 신청 방법: 서면(전자문서 포함)이나 말로 신청할 수 있습니다. 말로 신청하면 심사관이나 조사관이 조정신청조서를 작성하고 신청인이 서명합니다 주택임대차보호법 시행령 제30조 제1항 주택임대차보호법 시행령 제30조 제2항.
• 적을 내용: 당사자와 대리인, 신청 취지, 분쟁 내용을 적고, 계약서·사진·문자 같은 증거가 있으면 붙이거나 제출합니다 주택임대차보호법 시행령 제30조 제3항.
• 신청 때 받는 안내: 위원회는 각하 사유, 처리기간, 조정 성립 요건과 효력, 당사자가 부담하는 비용 등을 신청인에게 안내해야 합니다 주택임대차보호법 제21조 제2항 주택임대차보호법 시행령 제31조 제1항.

수수료와 면제·환급

신청인은 시행령 별표 2에서 정한 수수료를 냅니다 주택임대차보호법 시행령 제33조 제1항. 금액은 신청할 위원회에 확인하세요. 다음에 해당하면 수수료를 면제받을 수 있습니다 주택임대차보호법 시행령 제33조 제2항.

• 소액임차인: 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 임차인 주택임대차보호법 제8조
• 생활이 어려운 사람: 국민기초생활 보장법상 수급자, 한부모가족지원법상 지원대상자
• 보훈 대상: 등록된 독립유공자·국가유공자와 그 유족 등 시행령이 정한 사람

이미 소송이나 민사조정이 있어 각하된 경우(신청 뒤에 신청인이 소송·민사조정을 낸 경우는 제외), 같은 분쟁이 이미 조정위원회에 신청됐거나 조정이 성립했거나, 상대방이 조정에 응하지 않아 각하된 경우에는 환급을 청구할 수 있습니다. 회의가 소집되기 전에 신청을 취하하면 낸 수수료의 2분의 1을 돌려받습니다 주택임대차보호법 시행령 제33조 제3항.

신청하면 이렇게 진행됩니다

1. 접수와 송달위원장은 신청을 받으면 지체 없이 조정절차를 시작하고 상대방(피신청인)에게 신청서를 보냅니다 주택임대차보호법 제22조.
2. 상대방의 응답상대방은 조정에 응할 생각이면 신청서를 받은 날부터 7일 안에 위원회에 알려야 합니다 주택임대차보호법 시행령 제32조 제2항. 응하지 않겠다고 통지하면 신청은 각하됩니다 주택임대차보호법 제21조 제3항 제5호.
3. 조사위원회는 당사자나 참고인을 불러 진술을 듣거나 자료 제출을 요구할 수 있고, 위원이나 직원이 현장과 자료를 조사할 수 있습니다 주택임대차보호법 제24조 제1항 주택임대차보호법 제24조 제2항. 차임 분쟁이면 시·도지사에게 인근 확정일자 자료나 월차임 전환율 같은 자료를 요청할 수도 있습니다 주택임대차보호법 제24조 제3항.
4. 심의회의는 공개하지 않습니다 주택임대차보호법 시행령 제26조 제2항. 보증금이 수도권 5억 원, 그 밖의 지역 3억 원 이하이거나 조정으로 주장하는 이익이 2억 원 이하인 분쟁은 위원 3명으로 된 조정부가 맡을 수 있습니다 주택임대차보호법 제17조 주택임대차보호법 시행령 제28조.
5. 조정안 통지와 수락조정안은 지체 없이 양쪽에 통지되고, 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제26조 제2항.
6. 조정서 작성양쪽이 수락하면 위원장이 조정서를 작성하고, 위원회는 조정서 정본을 당사자에게 보냅니다 주택임대차보호법 제26조 제4항 주택임대차보호법 시행령 제35조 제2항.

위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고, 부득이하면 의결을 거쳐 30일 범위에서 연장할 수 있습니다. 연장하면 그 사유를 당사자에게 알려야 합니다 주택임대차보호법 제23조.

각하되거나 조정하지 않는 경우

다음 경우에는 위원장이 신청을 각하하고 그 사유를 신청인에게 알립니다 주택임대차보호법 제21조 제3항.

• 같은 분쟁으로 이미 법원에 소송이 있거나, 조정 신청 뒤에 소송이 제기된 경우
• 같은 분쟁으로 민사조정법에 따른 법원 조정이 신청된 경우
• 같은 분쟁이 이미 조정위원회에 신청됐거나 조정이 성립한 경우
• 신청 내용만 봐도 주택임대차 분쟁이 아닌 것이 명백한 경우
• 상대방이 조정절차에 응하지 않겠다고 통지한 경우
• 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 않거나 2회 이상 출석 요구에 응하지 않은 경우

또 분쟁의 성질상 조정에 적당하지 않거나 부당한 목적으로 신청했다고 보면 위원회는 조정을 하지 않을 수 있습니다 주택임대차보호법 제25조.

조정이 성립하면 어떤 효력이 있나요?

양쪽이 조정안을 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제26조 제3항. 여기서 더 나아가 돈이나 대체물의 지급, 부동산 인도에 관해 강제집행을 승낙한다는 합의가 있으면 그 내용이 조정서에 적히고 주택임대차보호법 제26조 제4항, 이 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다 주택임대차보호법 제27조.

• 강제집행 승낙이 적혀 있으면: 상대방이 약속한 날 돈을 주지 않거나 집을 비워 주지 않을 때 따로 판결을 받지 않고 집행 절차로 갈 수 있습니다.
• 적혀 있지 않으면: 합의가 성립한 것에 그칩니다. 상대방이 지키지 않으면 그 합의를 근거로 다시 법원 절차를 밟아야 합니다.
• 상대방이 다툴 수 있는 범위: 판결과 달리 이 조정서에 대해서는 조정 성립 전에 생긴 사유로도 청구에 관한 이의를 주장할 수 있습니다 주택임대차보호법 제27조 민사집행법 제44조 제2항.

그래서 보증금 반환 날짜나 퇴거 날짜를 정하는 조정이라면, 조정안을 수락하기 전에 강제집행 승낙 문구가 들어가는지 확인하는 것이 중요합니다. 법에 정하지 않은 운영 사항에는 민사조정법이 준용됩니다 주택임대차보호법 제29조.

자주 묻는 질문

상대방이 조정에 나오지 않으면 어떻게 되나요?

상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청은 각하됩니다 주택임대차보호법 제21조 제3항 제5호. 이때는 법원 조정이나 소송으로 가야 하고, 각하 사유에 따라 수수료 환급을 청구할 수 있습니다 주택임대차보호법 시행령 제33조 제3항.

조정을 신청한 뒤에 소송을 내도 되나요?

낼 수는 있지만 조정 신청은 각하됩니다 주택임대차보호법 제21조 제3항 제1호. 이렇게 신청인이 스스로 소송을 내서 각하된 경우에는 수수료 환급 대상에서도 빠집니다 주택임대차보호법 시행령 제33조 제3항 제1호.

변호사 없이 혼자 신청할 수 있나요?

할 수 있습니다. 서면뿐 아니라 말로도 신청할 수 있고 주택임대차보호법 시행령 제30조 제1항, 신청서에 대리인을 적어 대리인을 통해 진행할 수도 있습니다 주택임대차보호법 시행령 제30조 제3항.

조정 과정에서 한 이야기가 밖으로 알려지나요?

회의는 원칙적으로 공개하지 않고 주택임대차보호법 시행령 제26조 제2항, 조정위원과 사무국 직원은 직무상 알게 된 정보를 누설하거나 다른 목적으로 쓸 수 없습니다 주택임대차보호법 제28조.