건물주가 재건축한다며 상가 갱신을 거절하면 그대로 나가야 하나요?

재건축이 갱신 거절 사유가 되는 세 경우

"재건축한다"는 말만으로는 부족합니다. 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있어야 하고, 그 이유가 아래 세 경우 중 하나여야 합니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호.

환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가라도 갱신요구권 규정은 적용되므로 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항 같은 기준으로 판단합니다.

재개발·재건축 구역이라면 사업 단계를 봅니다

정비사업이라면 관리처분계획인가·고시가 났는지가 갈림길입니다. 대법원은 임대차가 끝날 때 이미 관리처분계획인가·고시가 이루어졌다면 다른 법령에 따른 철거 사유가 있다고 봤습니다. 반면 사업시행인가·고시만 있었다면, 곧 관리처분계획인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등 특별한 사정이 없는 한 이 사유가 있다고 할 수 없고, 그 증명책임은 임대인에게 있다고 판단했습니다(대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결, 개정 전 법이 적용된 사건).

그래서 정비사업 소식이 있다는 것만으로 갱신 거절을 받아들이기 전에, 임대인에게 사업이 어느 단계인지 보여 주는 자료를 요청합니다.

갱신 거절과 권리금 회수기회는 함께 따집니다

재건축 사유가 요건을 갖추면 갱신뿐 아니라 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다. 임대인의 권리금 회수 방해 금지 규정은 갱신 거절 사유가 있는 경우에는 적용되지 않기 때문입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항. 반대로 요건을 갖추지 못했다면 갱신을 요구할 수 있고, 전체 기간 10년이 지나 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 권리금 회수기회 보호는 적용됩니다(대법원 2017다225312 판결, 당시 기준 5년).

임차인에게 불리한 판결도 알아 둬야 합니다. 대법원은 임대인이 신규임차인이 되려는 사람과 협의하면서 철거·재건축 계획과 시점을 알렸다는 사정만으로는 원칙적으로 권리금 회수 방해로 볼 수 없고, 고지 내용이 위 세 경우의 요건을 갖추지 못했더라도 마찬가지라고 봤습니다. 다만 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 고수한 경우, 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우처럼 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결). 권리금 보호의 요건 전체는 권리금 회수기회 보호에서 다룹니다.

임차인이 할 일

1. 갱신 요구를 기간 안에 기록으로 남깁니다임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구합니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항. 거절 통보를 먼저 받았더라도 요구한 사실을 남겨 둡니다.
2. 계약서에서 재건축 문구를 찾습니다계약 당시 받은 계획에 공사시기와 소요기간이 구체적으로 적혀 있었는지가 첫 번째 경우를 판단하는 출발점입니다.
3. 근거 자료를 요청합니다안전진단 결과, 사업 인가·고시 문서, 철거·공사 일정처럼 세 경우 중 어디에 해당하는지 보여 주는 자료를 서면으로 요청합니다.
4. 신규임차인 주선 기록을 남깁니다권리금을 회수하려면 구체적인 인적사항을 제시하며 신규임차인을 주선한 기록이 원칙적으로 필요하다는 것이 위 2022다202498 판결의 판단입니다. 임대인의 답변도 함께 보관합니다.
5. 보상 합의는 조건을 문서로 남깁니다서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우도 갱신 거절 사유가 됩니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호. 퇴거 날짜와 이전 비용, 시설·권리금 보상을 한꺼번에 정하고, 합의가 어려우면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 (상가건물임대차분쟁조정위원회).

화윤이 처리한 관련 사례

• 재건축 목적 명도소송, 권리금·시설보상금을 받고 방어인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

계약서에 "재건축 시 비워 준다"는 한 줄만 있어요.

첫 번째 경우는 계약 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 알리고 그 계획에 따르는 경우입니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호. 시기와 기간이 없는 한 줄만으로 이 요건을 갖췄는지는 다툼의 대상이 됩니다.

보상은 얼마를 받을 수 있나요?

법은 서로 합의한 '상당한 보상'이라고만 정하고 금액 기준은 두지 않았습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호. 남은 시설의 가치, 이전 비용, 권리금 시세 같은 자료를 근거로 협의합니다.

10년이 지난 상가도 재건축 때 권리금을 받을 수 있나요?

갱신 요구는 전체 기간 10년 안에서만 할 수 있지만 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항, 권리금 회수기회 보호는 그와 별개로 적용됩니다(대법원 2017다225312 판결). 다만 재건축 사유가 요건을 갖추면 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항.