집주인이 허락 없이 집이나 가게에 들어오면 어떻게 해야 하나요?

계약 중에는 임차인이 점유자입니다

집주인이라도 세를 준 동안에는 마음대로 드나들 수 없습니다. 임대차는 임대인이 목적물을 임차인에게 사용·수익하게 하기로 약정하는 계약이고 민법 제618조, 임대인은 계약이 이어지는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다 민법 제623조. 물건을 사실상 지배하는 사람에게 점유권이 있으므로 민법 제192조 제1항, 그 집에 살거나 가게를 운영하는 임차인이 점유자로서 보호를 받습니다.

문제가 될 수 있는 행위

형사 책임이 실제로 인정되는지는 들어간 경위, 동의가 있었는지, 계약 상태 같은 구체적 사정에 따라 달라집니다. 계약이 끝났더라도 판결 같은 법적 절차 없이 짐을 빼거나 문을 바꾸는 것은 따로 문제가 될 수 있습니다.

수리나 집 보여 주기는 구별합니다

보존에 필요한 수리는 임차인이 거절하지 못합니다 민법 제624조. 다만 이 규정이 임차인 모르게 들어와도 된다는 뜻은 아니므로, 날짜와 시간, 공사 범위를 미리 정하고 임차인이 있는 자리에서 진행하도록 요청합니다. 수리를 둘러싼 권리와 의무는 수선의무와 필요비·유익비에서 다룹니다.

매매나 다음 임차인을 위해 집을 보여 주는 일은 계약서에 관련 특약이 있는지 먼저 확인하고, 방문 날짜와 시간을 미리 정합니다. 임대인이 비밀번호를 알고 있다면 거주하는 동안 바꿔 두고 나갈 때 알려 주는 방법도 있습니다.

임차인이 할 수 있는 일

1. 들어오는 중이라면 112에 신고합니다점유자는 부정한 침탈이나 방해를 스스로 막을 수 있지만 민법 제209조 제1항, 몸싸움은 또 다른 다툼을 낳을 수 있어 신고와 기록이 안전합니다.
2. 증거를 남깁니다도어락 출입 기록, 홈캠·CCTV 영상, 사라지거나 망가진 물건 사진, 임대인과 주고받은 문자를 보관합니다.
3. 내용증명으로 중단을 요구합니다무단 출입 날짜와 내용, 다시 들어오지 말 것, 손해가 있으면 배상하라는 뜻을 적습니다.
4. 민사 청구를 검토합니다방해를 받으면 방해 제거와 손해배상을 민법 제205조 제1항, 방해받을 염려가 있으면 예방이나 손해배상의 담보를 민법 제206조 제1항, 점유를 빼앗겼다면 반환과 손해배상을 민법 제204조 제1항 청구할 수 있습니다. 반환 청구는 침탈당한 날부터, 방해 제거 청구는 방해가 끝난 날부터 1년 안에 해야 합니다 민법 제204조 제3항 민법 제205조 제2항.
5. 급하면 가처분을 신청합니다출입이나 영업 방해가 계속돼 현저한 손해가 생길 염려가 있으면 임시의 지위를 정하는 가처분을 법원에 신청할 수 있습니다 민사집행법 제300조 제2항.

비밀번호를 바꿔 못 들어가게 했다면

임차인이 집이나 가게에 들어가지 못하게 됐다면 점유를 빼앗긴 상황일 수 있습니다. 점유를 빼앗긴 사람은 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다 민법 제204조 제1항. 민법은 부동산을 빼앗긴 점유자가 그 직후 가해자를 배제하고 되찾을 수 있다고도 정하지만 민법 제209조 제2항, 충돌이 커질 수 있어 경찰 입회와 법적 절차를 함께 검토합니다. 영업하던 가게라면 문을 잠가 영업을 막은 행위가 업무방해로 문제 될 수도 있습니다 형법 제314조 제1항.

손해배상으로 청구할 수 있는 것

무단 출입이나 점유 방해로 생긴 손해는 배상을 청구할 수 있습니다. 고의나 과실로 위법하게 손해를 끼친 사람은 배상할 책임이 있고 민법 제750조, 정신적 고통에 대한 배상(위자료)도 청구 대상이 될 수 있습니다 민법 제751조 제1항.

• 물건 손해: 망가지거나 없어진 물건의 수리비·구입가. 사진과 영수증, 구입 내역으로 금액을 뒷받침합니다.
• 영업 손해: 가게를 열지 못한 기간의 손해. 평소 매출 자료와 못 연 날짜를 함께 정리합니다.
• 숙박비 등 추가 비용: 집에 들어가지 못해 따로 묵은 비용과 그 영수증.

내용증명으로 금액을 제시해도 합의가 되지 않으면 소송으로 청구합니다. 금액에 따라 절차와 관할이 달라지므로 임대차 소송의 종류와 관할을 참고하세요.

자주 묻는 질문

계약서에 "임대인은 언제든 점검할 수 있다"고 적혀 있어요.

그런 특약이 있어도 사전 연락이나 일정 협의 없이 수시로 들어오는 것까지 허용한 것인지는 문구와 사정에 따라 달라집니다. 점검이 필요하다면 날짜와 시간을 정해 달라고 서면으로 요청하고, 특약 일반은 계약서 특약의 효력을 참고하세요.

집주인이 수리하겠다며 혼자 들어왔다 나갔어요.

보존에 필요한 수리라면 거절할 수는 없지만 민법 제624조, 알리지 않고 혼자 들어온 것은 별개 문제입니다. 다음부터는 일정을 정하고 함께 있는 자리에서 하자고 서면으로 요청하고, 반복되면 위 순서대로 대응합니다.

계약이 끝났지만 보증금을 못 받아 살고 있어요. 집주인이 짐을 빼도 되나요?

판결 같은 법적 절차 없이 짐을 빼거나 버리면 재물손괴 등이 문제 될 수 있습니다 형법 제366조. 보증금 반환과 집을 넘겨주는 일은 서로 맞물린 의무여서, 상대가 이행을 제공할 때까지 자기 의무 이행을 거절하는 동시이행 항변이 쓰입니다 민법 제536조 제1항.