계약서에 특약으로 적었으면 무엇이든 지켜야 하나요?
먼저 답부터
특약도 계약이므로 원칙적으로 지켜야 하지만, 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 주택임대차보호법 제10조 상가건물 임대차보호법 제15조. 민법도 차임 감액, 해지 통고 기간, 차임 연체 해지, 부속물 매수청구 등 제652조가 열거한 조문에 위반해 임차인이나 전차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정합니다 민법 제652조.
특약은 언제 효력이 없나요?
법이 "다르게 정할 수 없다"고 못 박은 부분을 임차인에게 불리하게 바꾼 경우입니다. 그 밖의 부분은 당사자가 법 규정과 다르게 정하면 그 약속이 우선합니다 민법 제105조.
- 주택: 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 주택임대차보호법 제10조.
- 상가: 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 상가건물 임대차보호법 제15조.
- 민법상 임대차 일반: 제652조가 열거한 조문에 위반해 임차인이나 전차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다 민법 제652조.
- 사회질서 위반: 선량한 풍속이나 사회질서에 위반한 내용의 약정은 무효입니다 민법 제103조.
무효가 되는 것은 '임차인에게 불리한' 약정입니다. 법보다 임차인에게 유리하게 정한 특약, 예를 들어 법정 상한보다 낮은 인상률을 약속한 특약은 그대로 효력이 있습니다.
민법 제652조가 열거한 조문
조문 원문은 "제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"입니다 민법 제652조.
| 조문 | 내용 | 효력이 없는 특약 예 |
|---|---|---|
| 민법 제627조 | 임차인 잘못 없이 일부를 못 쓰면 차임 감액 청구, 남은 부분으로 목적을 못 이루면 해지 | "일부를 못 써도 월세는 깎지 않는다" |
| 민법 제628조 | 공과부담 증감이나 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 되면 장래 차임 증감 청구 | "임차인은 어떤 경우에도 감액을 청구하지 않는다" |
| 민법 제631조 | 임대인 동의로 전대한 뒤 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않음 | "합의 해지하면 전차인도 즉시 나간다" |
| 민법 제635조 | 기간 약정이 없는 임대차의 해지 통고. 건물은 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월 뒤 효력 | "임대인이 통고하면 1개월 안에 비운다" |
| 민법 제638조 | 해지 통고로 끝날 때 적법한 전차인에게 사유를 통지해야 전차인에게 대항할 수 있음 | "전차인에게는 따로 알리지 않는다" |
| 민법 제640조 | 건물 등의 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르러야 해지 | "월세를 한 번이라도 밀리면 바로 해지" |
| 민법 제641조 | 건물 소유·식목·채염·목축 목적의 토지임대차에도 제640조를 준용 | 토지 임대차에서 2기 미만 연체로 해지하는 약정 |
| 민법 제643조 ~ 민법 제645조 | 건물 소유 등을 목적으로 한 토지임차인·전차인의 갱신청구권과 매수청구권, 지상권자가 토지를 임대한 경우의 준용 | "기간이 끝나면 지상 건물을 무상으로 넘긴다" |
| 민법 제646조 · 민법 제647조 | 임대인 동의로 붙인 부속물 등에 대한 임차인·전차인의 매수청구권 | "부속물 매수청구를 하지 않는다" |
특약 예는 이해를 돕기 위한 것입니다. 실제 효력은 문구 전체와 계약 사정을 함께 보고 판단합니다.
목록에 없는 조문은 특약으로 바꿀 수 있습니다
수선의무(제623조), 필요비·유익비 상환(제626조), 원상회복(제615조·제654조)은 제652조의 목록에 없습니다. 그래서 "소모성 수리는 임차인이 한다", "유익비는 청구하지 않는다", "원상복구 범위는 입주 때 사진 기준으로 한다" 같은 특약은 원칙적으로 효력이 있습니다 민법 제105조.
다만 이런 특약은 어디까지 합의했는지가 늘 다툼이 됩니다. 문구가 넓고 막연할수록 해석이 갈리므로, 고장의 종류·금액 기준·시설 목록처럼 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 각각의 원칙은 수선의무와 필요비·유익비, 원상회복 의무의 범위에서 정리했습니다.
주택·상가 보호법과 부딪히는 특약
| 특약 예 | 효력 | 근거 |
|---|---|---|
| 주택 "계약기간 1년" | 2년으로 봄. 임차인은 1년이 유효하다고 주장할 수도 있음 | 주택임대차보호법 제4조 제1항 |
| 상가 "계약기간 6개월" | 1년으로 봄. 임차인은 6개월이 유효하다고 주장할 수도 있음 | 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항 |
| 주택 "갱신요구권을 행사하지 않는다" | 법이 보장한 갱신요구권을 미리 막는 약정으로, 임차인에게 불리한 약정에 해당할 수 있음 | 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 주택임대차보호법 제10조 |
| 주택 "갱신할 때 월세를 10% 올린다" | 갱신요구로 갱신되는 계약의 차임·보증금은 제7조 범위에서만 증감할 수 있어 상한을 넘는 부분이 문제됨 | 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 주택임대차보호법 제7조 제2항 |
| 상가 "월세를 한 번 밀리면 해지" | 상가는 연체액이 3기 차임액에 이르러야 해지할 수 있어 임차인에게 불리한 약정에 해당할 수 있음 | 상가건물 임대차보호법 제10조의8 상가건물 임대차보호법 제15조 |
특약을 쓰거나 서명하기 전에 확인할 것
- 위약금: 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 많으면 법원이 줄일 수 있습니다 민법 제398조.
- 조건부 특약: "대출이 안 나오면 계약금을 돌려준다"처럼 조건을 붙였다면 조건과 기한, 돌려줄 금액을 숫자로 적습니다. 특약이 지켜지지 않았을 때의 계약금 문제는 계약금을 넣고 취소하고 싶을 때에서 다룹니다.
- 권리금 관련 문구: 상가 계약서에 권리금을 인정하지 않는다는 문구가 있어도, 임대인의 권리금 회수 방해를 금지한 규정 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항을 미리 배제하는 뜻이라면 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 문제될 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제15조.
- 첨부 자료: 시설 목록, 입주 때 사진, 하자 목록을 계약서에 붙이면 특약이 가리키는 대상을 두고 다툴 일이 줄어듭니다.
화윤이 처리한 관련 사례
- 특약 불이행으로 임대차 계약금 반환 전부 승소계약금
법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
"중간에 나가면 월세 3개월치를 위약금으로 낸다"는 특약은 유효한가요?
위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 그 금액이 부당히 많으면 법원이 적당히 줄일 수 있습니다 민법 제398조. 특약 자체가 바로 무효가 되는 것은 아니므로, 실제 손해와 비교해 금액을 다투게 됩니다.
집주인이 갱신요구권을 쓰지 않겠다는 각서를 요구해요.
갱신요구권은 주택임대차보호법이 임차인에게 보장한 권리이고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다 주택임대차보호법 제10조. 서명하기 전에 각서 문구와 계약 사정을 함께 검토하세요.
"한 달만 밀려도 계약을 해지할 수 있다"고 적었어요.
건물 임대차는 연체액이 2기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있고 민법 제640조, 이보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다 민법 제652조. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기 차임액이 기준입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의8.
계약서와 주고받은 연락을 가지고 상담하세요
임대차계약서와 특약, 갱신·해지·수리를 두고 주고받은 문자나 내용증명, 하자 사진을 함께 보면 어느 법이 적용되는지와 지금 할 일을 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.