집주인이 월세나 보증금을 올려 달라고 하면 얼마까지 응해야 하나요?

어떤 상황의 인상 요구인지부터 나눕니다

상한과 계산 방법 전체는 차임·보증금 증액 상한에 정리했습니다. 여기서는 요구를 받았을 때 무엇을 확인하고 어떻게 답할지를 봅니다.

상한을 넘는 금액은 청구할 수 없습니다

증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조 제2항. 계약을 맺은 뒤나 직전에 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다 주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항.

가상 예시: 보증금 3억 원이면 한 번에 올려 달라고 청구할 수 있는 금액은 1,500만 원까지이고, 월세 100만 원이면 5만 원까지입니다. 증액 청구 자체도 세금·공과금 같은 부담이 늘거나 경제사정이 바뀌어 지금 금액이 적절하지 않게 된 때에 할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조 제1항.

갱신요구권을 쓰면 상한 넘는 조건을 받아들이지 않아도 됩니다

세입자가 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 갱신된 계약은 차임·보증금을 제7조의 범위에서만 바꿀 수 있습니다. 법이 정한 거절 사유 목록에 "인상에 응하지 않았다"는 것은 들어 있지 않습니다.

• 요구권 행사를 분명히: 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "계약갱신요구권을 행사한다"는 문장을 문자나 내용증명으로 보냅니다.
• 서명 전에 확인: 요구권을 쓰지 않고 오른 금액의 새 계약서에 서명하면 합의로 올린 것으로 볼 여지가 생깁니다.
• 한 번만: 요구권은 1회만 쓸 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제2항. 이미 썼다면 다음 갱신은 협의나 묵시적 갱신으로 정해집니다.

판례가 말하는 '합의로 올린 경우'

대법원은 제7조의 상한이 계약이 이어지는 중에 한쪽이 증액을 청구한 경우에만 적용되고, 계약이 끝난 뒤 다시 계약하거나 계약 중이라도 두 사람이 합의해 올린 경우에는 적용되지 않는다고 했습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결). 2020년 갱신요구권이 생기기 전의 판결이므로 갱신요구권을 행사한 경우에 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 합의해 서명한 금액은 나중에 다투기 어려워질 수 있으니, 응할지는 서명 전에 정하세요.

상가는 기준이 다릅니다

• 상한: 청구 당시 차임·보증금의 100분의 5 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조, 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항.
• 갱신할 때: 갱신되는 계약도 제11조의 범위에서 증감합니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항.
• 보증금이 큰 상가: 대통령령이 정한 보증금액(월세를 환산해 더한 금액)을 넘는 임대차는 법 적용에서 빠지고 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 예외로 적용되는 조문 목록 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 제11조는 없습니다. 대신 갱신할 때 주변 상가 차임 등을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의2.

응하지 않으면 어떻게 되나요?

합의가 안 되면 임대인은 조정이나 소송으로 증액을 구하게 되고, 차임·보증금 증감 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상입니다 주택임대차보호법 제14조 제2항 제1호. 그동안 기존 월세는 계속 내야 합니다. 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신 요구를 거절당할 수 있기 때문입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호.

화윤이 처리한 관련 사례

• 월세 증액과 상가 명도를 함께 청구당한 상가 세입자 승소인도(명도)소송 · 차임증액청구

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

보증금 대신 월세로 바꿔 달라고 하면 비율은 마음대로 정하나요?

아닙니다. 보증금을 월세로 바꿀 때는 연 1할과, 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 가운데 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다 주택임대차보호법 제7조의2 주택임대차보호법 시행령 제9조.

우리 지역에 더 낮은 상한이 있는지 어떻게 알 수 있나요?

시·도가 조례로 20분의 1보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조 제2항. 집이 있는 시·도에 조례가 있는지 확인하세요.

계약한 지 8개월 만에 또 올려 달라고 해요.

계약을 맺거나 직전에 증액한 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다 주택임대차보호법 제7조 제1항. 1년이 지난 뒤에도 상한 안에서만 청구할 수 있습니다.