집이나 가게가 고장 나면 누가 고치고, 임차인이 낸 수리비는 돌려받을 수 있나요?

임대인의 수선의무는 어디까지인가요?

계약 기간 내내 임차인이 계약 목적대로 쓸 수 있는 상태를 유지하는 데까지입니다. 임대인은 목적물을 넘겨줄 의무와 함께 계약이 이어지는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다 민법 제623조.

법에 "이 고장은 임대인, 저 고장은 임차인" 같은 목록은 없습니다. 고장이 집에서 살거나 가게를 운영하는 데 지장을 주는지가 출발점이고, 전구나 소모품처럼 작은 고장은 작은 고장 수리비는 누가 내나요?에서 따로 정리했습니다.

• 임대인이 수리하러 올 때: 임대인이 보존에 필요한 공사를 하면 임차인은 거절하지 못합니다 민법 제624조.
• 공사 때문에 쓸 수 없게 될 때: 임대인이 임차인의 뜻에 반해 보존 공사를 하고 그 때문에 임차의 목적을 이룰 수 없으면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다 민법 제625조.
• 임차인이 먼저 알릴 의무: 수리가 필요한 곳이 생기면 임차인은 지체 없이 임대인에게 알려야 합니다. 임대인이 이미 알고 있었다면 예외입니다 민법 제634조.

고장이 났을 때 임차인이 할 수 있는 일

1. 바로 알리고 기록을 남깁니다고장 부위 사진과 날짜를 붙여 문자나 내용증명으로 알립니다 민법 제634조. 알리지 않은 사이 피해가 커지면 책임을 두고 다툼이 생깁니다.
2. 수리를 요구하고 기한을 정합니다무엇을 언제까지 고쳐 달라는지 구체적으로 적습니다. 이 요구가 나중에 임대인이 의무를 다하지 않았다는 증거가 됩니다.
3. 일부를 못 쓰면 월세 감액을 청구합니다임차인의 잘못 없이 일부를 쓸 수 없게 되면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 목적을 이룰 수 없으면 해지할 수 있습니다 민법 제627조.
4. 생긴 손해의 배상을 청구합니다임대인이 수선의무를 다하지 않아 물건이 젖거나 영업을 못 한 손해가 생기면 배상을 청구할 수 있습니다 민법 제390조. 누수·곰팡이는 누수·곰팡이 등 하자가 생겼을 때를 참고하세요.
5. 급해서 직접 고쳤다면 비용을 청구합니다보존에 필요한 비용은 지출한 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다 민법 제626조 제1항. 견적서·영수증·수리 전후 사진을 함께 보관합니다.
6. 합의가 안 되면 조정을 신청합니다임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상이고 주택임대차보호법 제14조 제2항, 상가도 같습니다 상가건물 임대차보호법 제20조 제2항.

필요비·유익비·부속물, 무엇이 다른가요?

필요비·유익비 상환 청구는 임대인이 목적물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다 민법 제617조 민법 제654조. 유익비는 늘어난 가치가 계약이 끝날 때 남아 있어야 하므로 민법 제626조 제2항, 공사 직후와 퇴거 직전의 사진·견적을 모두 남겨 두면 가치가 남아 있는지 다툴 때 도움이 됩니다. 시설비를 받는 구체적인 방법은 임차인이 들인 시설비를 받고 싶을 때에서 다룹니다.

특약으로 바꿀 수 있는 것과 없는 것

차임 감액·해지(제627조)와 부속물 매수청구(제646조)는 특약으로 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없습니다. 민법은 이 조문들에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다 민법 제652조. 예를 들어 "일부를 못 써도 월세는 깎지 않는다"거나 "부속물 매수청구를 하지 않는다"는 특약이 여기에 걸립니다.

반면 수선의무(제623조)와 필요비·유익비 상환(제626조)은 그 목록에 없어 당사자가 특약으로 달리 정할 수 있습니다. 다만 특약이 어떤 고장까지 임차인에게 넘겼는지, 어떤 비용을 포기하기로 했는지는 문구에 따라 달라지므로, 넓고 막연하게 쓰인 특약일수록 범위를 두고 다툼이 생깁니다. 특약 전반은 계약서 특약의 효력에서 정리했습니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 카페 천장 누수 피해 손해배상 승소손해배상

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

보일러가 고장 났는데 집주인이 연락을 받지 않아요.

고장 사실을 문자 등 기록이 남는 방법으로 먼저 알립니다 민법 제634조. 급하게 직접 고쳤다면 보존에 필요한 비용으로 바로 상환을 청구할 수 있으니 민법 제626조 제1항 견적서와 영수증, 수리 전후 사진을 남겨 두세요. 어떤 고장이 임대인 몫인지는 작은 고장 수리비는 누가 내나요?를 참고하세요.

가게 인테리어에 들인 돈을 나갈 때 받을 수 있나요?

가치를 높인 비용(유익비)은 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만 청구할 수 있습니다 민법 제626조 제2항. 계약서에 비용을 청구하지 않기로 한 특약이 있는지 먼저 확인하고, 목적물을 돌려준 날부터 6개월 안에 청구합니다 민법 제617조.

임대인이 수리하겠다며 집에 들어오겠다고 해요. 거절해도 되나요?

보존에 필요한 공사라면 거절하지 못합니다 민법 제624조. 그 공사 때문에 살거나 영업할 수 없게 되면 계약을 해지할 수 있습니다 민법 제625조. 수리와 상관없이 허락 없이 들어오는 경우는 임대인이 허락 없이 들어올 때를 참고하세요.

수리가 안 돼서 방 하나를 못 쓰고 있어요. 월세를 덜 내도 되나요?

임차인의 잘못 없이 일부를 쓸 수 없게 되면 그 부분의 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있습니다 민법 제627조 제1항. 스스로 월세를 덜 내기보다 감액 청구를 문서로 먼저 보내고 금액을 협의하는 것이 다툼을 줄입니다.

임대인 동의 없이 단 에어컨도 사 달라고 할 수 있나요?

부속물 매수청구는 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건이나 임대인에게서 산 부속물이 대상입니다 민법 제646조. 동의 없이 붙인 물건은 이 청구의 대상이 아니고, 계약이 끝날 때 임차인이 떼어 갈 수 있습니다 민법 제615조.